() 打通官商經脈 發展有望提速 – 劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」
2024 年 11 月15 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」
打通官商經脈 發展有望提速
近年陰霾籠罩樓市，發展商對競投政府、港鐵和市建局土地持審慎態度，出現多宗賣地流標。在市場經濟追求至高回報原則下，發展商不願「高價」追地可以理解，坐擁土地儲備的發展商亦不急於投地，甚至可能私底下擔心政府大力開拓土地應付長遠發展需要，會影響他們土地儲備的升值潛力。
然而，今屆政府指過去樓市不景時，昔日政府放下造地工作，造成日後樓市復甦卻缺地建樓的後果。為免歷史重演，政府多次重申在北部大都會區的開拓和重整土地工作，會按原定時間表進行，只是交椅洲填海計劃會減慢步伐。經濟學者和市民關注焦點則落在賣地收入減少會加劇政府財赤，影響政府在房屋以外的公共服務，以及樓價超貴與劏房問題何時方能解決。
就在官、商、學、民之間對造地工作緩急與面積多寡意見不一之時，先有前特首梁振英拋出香港是否造地愈多愈好，和土地會否供過於求的問題；後有國務院港澳辦夏寶龍主任與特區政府高層和工商界人士（以地產界最矚目）在深圳座談，敦促工商界以「實際行動」詮釋愛國愛港，共同推進落實長遠發展規劃。有時事評論解讀中央要求發展商支持政府，積極參與投地，避免房地產這條香港經濟重大支柱斷裂。
行政長官李家超早前說，政府必須有土地主導權，否則此權就變成「在利益藩籬的控制之中」，令人想起多年前坊間流行一時的「地產霸權」熱話。其實，土地買賣要雙方「你情我願」，一隻手掌拍不響，政府固然有權決定何時推出何地和推地面積多少，還有加入不受發展商歡迎的特別賣地條款（如預留地方興建安老院舍、社區會堂等），但發展商若覺得招標項目中太多發展限制，不符商業利益，甚或未能「賺到盡」，大可不入標，又或出價時把地價大打折扣至政府不願接納的水平，這個話語權又算不算是「霸權」？政府的「行政主導」又是否一定能夠達成「以結果為目標」？
「香港好、商界好；商界好、香港好」，社會無謂抱着「官商博弈」，或是反過來「官商勾結」的前設，來看待土地供應問題中的雙方關係，官商合作才能達成雙贏，才會造福香港。政府要主動出擊，虛懷若谷，多聽業界聲音，多吸納民間智慧，而非單憑一己良好但離地的意願，或視賣地條款要求或限制如聖誕樹燈飾，掛得愈多愈好。政府過去數個涉及土地的大型發展項目，例如西九文化區和啟德郵輪碼頭，就是因為政府最初的如意算盆打得太響，發展商難以接受，結果「一拍兩散」，項目蹉跎多時，偌大的地皮長期曬太陽，平白損失了難以計算的經濟和社會效益。
政府過去處理一些特殊建設項目，在未正式招標前，有邀請業界呈遞意向書（EOI）「熱身」的做法，一來測試市場水溫，二來可吸納市場意見，令招標條款更貼地、更可行。此外，政府還有其他諮詢渠道，包括城規會、地產建設商會、土地及建設諮詢委員會、專業團體和有關業界商會。
不過，筆者在職時的經驗是，後者的角色較為被動，主要是認許（endorse）政府準備出台的計劃和措施，可能是政府不大想太多意見造成「節外生枝」。其實政府應嘗試擴大這些團體參與擬定計劃和措施的空間，有助它們出台後推行更順暢。特首常說，香港現已脫離「由亂及治」，進入「由治及興」，如政府在「治」方面多下工夫，如商界對夏主任的告誡放在心上，則「興」期可待。
地政總署前署長、香港集思會顧問