() 北都片区开发许胜不许败
2025 年 1 月3 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」
北都片区开发许胜不许败
新年伊始，祝各位读者身体健康丶财源广进以外，更希望官丶商丶学丶民，目标一致，发挥更丰富的想像力，更善用现有的资源，去陈创新，让香港在国际舞台上绽放更夺目的色彩，让我们以身为港人为傲。
香港过去的经济和社会发展，与土地供应步伐丶数量多寡和发展模式，有密切关系，尤以政府「卖」地安排为甚。政府的传统基本做法，特别是商业用地和住宅用地，是先平整好土地，铺好水电煤排污喉等地下基建，然後才推出公开市场拍卖或招标，确保土地能公平公开地为政府在市场赚取最高收益。
不过，近年全球包括香港经济表现欠佳，香港更受中美紧张关系影响，发展商对竞投商住土地豪情不再；但另一方面亦有个别新兴行业向政府反映，传统卖地安排未能切合它们的特殊土地需要，有必要改变。
政府同时希望借助市场力量兴建北部都会区必须的公共基建设施，既可以避免加重政府的财赤重担，亦可望提速落成基础设施。
为实践「识变丶应变丶求变」的指导思想，当局为北部都会区的卖地安排打算引进「片区开发」模式，选了3个位於洪水桥/厦村新发展区（12.5公顷）丶粉岭北新发展区（15.9公顷）及新田科技城（18.6公顷）的「片区」作试点。
发展局继去年11月底邀请有关持份行业代表出席简介会及表态支持後，本周初公布以上3个试点的「基线情景」具体发展要求，邀请市场在三个月内提交意向书，并欢迎市场在每个试点提出创新可行的建议。关於「片区开发」的利弊，笔者早前已有论述（本栏11月28日〈片区发展先声夺人〉），於此不赘。
发展局将於本月中就邀请意向书举办简介会，届时各方持份者，特别是有份出席去年实地考察暨简介会和公开表示支持的业界代表们，还得再次出席「畀面」发展局，场面应不愁冷清，之後发展局将於本年3月底截止接受意向书。这两个活动的参与度是否能正确反映「片区开发」模式对市场的实际吸引力，笔者持保留态度。
最可靠的指标，是今年下半年开始至明年推出的3块片区招标反应及结果，虽说是试行模式，这项计划是政府制定发展策略能力的指标，许胜不许败，万一出现「流标」，不单政府押在计划上的威信受损，北部都会区全盘发展包括科创部分也会受拖延，影响香港争取成为国际科创中心的能力。
笔者可不是危言耸听，占地40公顷的西九文化区，可算是「片区开发」的鼻祖之一，政府原本构思是整区由单一私营中标者发展片区内所有文娱设施及基建，成本由区内的住房和商业发展收益支持，当年除了邀请发展商递交意向书，还举办了设计比赛，扰攘多时，最後还是取消私营模式，推倒重来，结果西九文化区（原称西九文娱区）的发展时间大失预算，至今建设仍在进行中。想当局已吸取了西九文化区推动文创的痛苦及昂贵经验，避免北部都会区的科创重蹈覆辙。
有兴趣投标的财团当然会明白「片区开发」模式的成功，对特区政府意义何等重要，在商言商，除非有非商业性因素考虑，财团自然会看准政府求成心切的「弱点」，在意向书中发表对本身商业利益更有利的建议，希望政府纳入「片区开发」批地条款中。
香港市民当然希望政府以保障公众利益为前设来衡量能否吸纳财团意向书的建议。特区政府向商界招手发展片区之时，不要忘记向公众解说片区发展对香港未来的重要性。
地政总署前署长丶香港集思会顾问