() 片区发展先声夺人 – 刘励超 原载信报专栏「天圆地方」
2024 年 11 月28 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」
片区发展先声夺人
继早前国务院港澳办主任夏宝龙高调敦促本港商界以实际行动与特区政府共同推进落实香港长远发展计划後，近日有媒体报道，财政司司长陈茂波明天将带领获邀的「企业代表」（包括本港主要发展商）考察北部都会区（北都会），後者并会即日签署意向书支持及参与发展，企业之间也会签署意向书。报道又指出，为加快相关建设，政府会用「片区」模式开发新田丶洪水桥厦村及粉岭北，并於年底前展开市场意向调查，争取明年为首个片区招标。
上述报道带出很多有趣的问题。政府以香港丶内地丶外资企业为对象举办「现场展销会」，更出动财政司司长推销，应是本港有史以来首次。政府这般「大阵仗」，可能是担心近年发展商投地有欠积极，假若他们不看好後市，政府的北都会大计发展未如理想，不但有损政府颜面，更重要的是香港打造科研及创意产业中心的工程受挫，影响本港经济转型和配合国家发展策略。
北都会土地用途和经济角色有别於传统商业及住宅区，兴建时间要尽快，融资来源要广，政府今次组织这个「展销会」，提供一个平台，为本港发展商丶中资银行丶中资建筑商以及外资企业不同界别的代表穿针引线，促成跨界别合作，未尝不是好事，相信考察北都会只是政府宣传动作，事前政府肯定已做了不少游说工作。
话说回来，读者和未被政府选中的企业，也许对媒体报道的意向书实质内容和意义感兴趣。意向书向来不具法律约束力，明天签了意向书，不等於日後一定要投地，而且有份考察并有「资格」签意向书的企业都是政府自行挑选而非公开，签了意向书相信都不会在日後公开投地时获优先考虑。再者，据闻政府年底前会展开市场意向调查後，明年才为北都会首个片区土地招标。一言以蔽之，政府如要测试市场水温，稍後的意向调查应比这次考察後要参与者「画押」（某报章用词）的结果更可靠。
至於北都会土地招标模式，上月特首在《施政报告》中提出试行「片区开发」模式，目的是加快北都会建设。笔者记忆所及，香港《规划标准与准则》没有「片区」这个用语。综合政府在不同场合发布的资讯，选出的每块试点片区面积约10至20公顷，具商业价值，以所谓「地花」形式招标出售，区内将会提供的公共设施和基建会交由投得该等片区的发展商综合开发，减轻政府前期的财政负担，亦有助片区的公共设施提速落成和设计更为协调。
如笔者对「片区开发」理解正确，香港数十年前已有发展项目采用近似概念，例如太古城丶沙田第一城丶马湾等，这些项目跟现时规划中的片区主要不同之处，是它们的土地用途多为住宅和办公室及商场，规模较小，以及部分项目土地属发展商私有。
虽然如此，一些先行者的「片区」项目发展速度并不如理想，原因包括兴建交还政府运作的公共设施需符合有关部门审批，还望政府发展新片区多加留意和提速处理这问题。
北都会的「片区」规模大丶投资大，区内土地用途除了商住外，主力是创科企业，投资存在相当风险，本港地产商可算是外行，故此政府要撮合发展商丶投资银行和创科企业，希望他们成为合作夥伴，优势互补，以集团形式参与北都会投地及发展工作。特区政府的算盘是否打得响，还得留待明年招标後始有分䁱。
地政总署前署长丶香港集思会顾问