() 家家有本难念的经 – 刘励超 原载信报专栏「天圆地方」
2024 年 6 月 20 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」
家家有本难念的经
医教住食行可说是现今全球都市人和他们政府最关注的五大民生问题，其中住屋问题可说是重中之重，增加可负担房屋供应往往成为民选制度中政客争取选票的政纲。香港特区政府虽非全民普选产生，多届特首的政纲仍以此为重中之重，并推行多管齐下（包括一些引起社会争议）的策略增加短丶中丶长期的土地及公私两类房屋供应。可惜这个困扰香港人数十年的问题，虽有中央政府的敦促，至今暂未见到解决的曙光。
房价高不可攀并非只是香港地少人多的问题，世界各地大城市也面临相同的难题。日前有美加学术及政策研究机构发表2024年国际房屋可负担程度周年报告（下称「报告」）（Demographia International Housing Affordability）（www.demographia.com/dhi.pdf），根据去年第三季全球94个城市的有关数据，将其中11个城市的楼价列为「Impossibly Unaffordable」（意译为「离晒大谱的难以负担」），香港连续第13年高踞榜首，房价难以负担的程度更抛离排名第二的澳洲悉尼和排名第三的加拿大温哥华，这个冠军地位肯定不是特区政府欣然接受的「荣誉」，反而是愚公要移的大山。
根据报告分析，全球各大城市近年楼价升幅远超中产市民收入增幅，要归咎当地政府的土地规划政策人为地限制了房屋供应。不少西方国家的政府采用限制市区范围扩大（urban containment）及增加市区居住密度的政策，令市区地价楼价一起飙升，中产家庭难圆置业梦甚至生活水准下降。报告隐言这种以规划理想而非以人为本的政策，是好心做坏事。
全球最难负担屋价排行第二位的悉尼，是推行上述政策的一个好例子。该市所属的新南威尔士州政府早前透露，为「平衡」悉尼各分区房屋密度分布，未来5年将在现时发展密度低的市郊地区兴建377万套住所，其中只有少於两成会利用「绿地」，八成则是在已发展土地提高发展密度。成为人口增加对象的各区区议会非常反对州政府的做法，并把房价急升的原因归咎於澳洲联邦政府近年容许大量移民入境永久居留，令住屋需求失却平衡，不过此属题外话，於此按下不表。
报告称，所有楼价负担能力离晒谱的城市（包括香港）都犯了上述规划毛病。其实香港市区发展密度老早已是甚高，政客们一面批评政府「见缝插针丶盲抢地」，一面却促请政府放宽地积比及建筑高度等发展参数，以达至地尽其用，负责城市规划的技术官员实在无奈。
香港跟其他楼价离晒谱的城市另一不同之处，就是没有刻意规限市区扩大，反而经常检讨可否利用分隔市区与未发展或不宜发展房屋丶有缓冲作用的绿化地带（green belt），但招来环保团体批评。
此外，当局过去半世纪已在新界发展了原意本属相当「独立」的一系列新市镇，不存在报告所指「画地为牢」的规划政策。事实上，报告指出香港未来房屋供应短缺的问题，可望藉北部大都会和交椅洲人工岛产生的土地而得以纾缓。
家家有本难念的经，世界不少大城市同样面对楼价贵丶中产置业能力不断下降及中产下流所产生的社会和政治问题，天下间却没有放诸四海皆准的得道途径。香港人常用作比较的新加坡，虽然土地非常有限，为数600万的人口也不算少，然而约九成的置业率可能是全球城市之冠，其楼价的可负担度在研究报告涵盖的94个城市中排名第11。特区政府官员过去也曾到狮城考察其房屋政策，未知取了什麽经？
地政总署前署长