2025 年 1 月16 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

取缔劏房疑虑多 管制方案待厘清

新冠疫情爆发前，公屋供求问题严重失衡，造就了为人诟病的劏房巿场，劏房居民的劣境甚至引起中央政府关注。2021年7月国务院港澳办主任厦宝龙访港时，发言表示当「国家第二个百年奋斗目标实现的时候⋯⋯我们期盼⋯⋯现在大家揪心的住房问题必将得到极大改善，将告别劏房丶笼屋」。

中央政府「落单」後3年多，特区政府终於在去年《施政报告》公布建议立法为出租的住宅楼宇分间单位（即劏房）定立若干最低要求，合标单位将称为「简朴房」，出租不合标的劏房即属违法。取缔「劣质」劏房的建议遭经营这类单位的业主反对属意料中事，但大部分作为苦主的劏房户似乎不大领政府的情，担心未见其利，先见其害，舆论对立法手段规管简朴房从而令劏房告别市场的成效亦提出不少疑问。笔者也有就当时建议的框架提出意见（本栏2024年10月18日〈劏房何时「清零」？〉），於此不赘。

上月初建议管制方案详情正式出台，内容大致分为登记丶认证丶执行时间表和协助受影响住户的安排。笔者日前参与一群建筑丶工程及测量界专业人士的讨论，他们提出了不少在进行认证时面对的技术性和法律责任问题，有待政府阐释，而现时全港约110400个劏房，最终有多少能符合简朴房的认证要求，多少将被取缔，何时告别劏房，无人可料。

一点可以肯定的，是建议中简朴房最低内部楼面面积不得少於8方米的要求，意味约26.2% 的劏房住户（约28400户）（政府数据）的居处因而不合标。无论业主选择改建这些劏房与否，这批租户迟早也要另觅居所，他们当中有正在轮候「上楼」丶有符合申请公屋资格但未有申请丶也有不符申请资格的。这些住户，尤其是属第三类的，在未来数年将会活在居所前景不明朗的阴霾中，既不知法例何时会通过丶业主会否登记及改建丶何时改建丶政府对不改建的劏房何时会采取执法行动丶政府会否对业主执法时也通知劏房租户，免他们被业主蒙在鼓里丶又不知政府对另觅居所有实际困难的劏房户会「考虑提供适当的恊助」意何所指等。

政府既言执法行动会以民为本，应该在房屋局下成立跨部门管制劏房事务办公室，除了处理劏房业主登记及认证申请，制定巡查及检控优次外，办公室亦要照顾受规管行动影响的劏房户，与民政处合作，借助地区上的非牟利团体丶区议员办事处丶关爱队等，加强对劏房户的宣传丶传讯丶辟谣，协助不合标劏房的住户尽早找到他们经济能力能负担的新居所。

政府的目标是规管制度的法例在本年内通过，最快由本年第四季开始为期12或至18个月的自愿登记，登记期完结後还有12或至24个月的宽限期。宽限期後，由於劏房合标与否需要执法人员实地巡查，以政府今天的财政状况实难增加人手。况且执法行动有优次，未有登记不合标劏房的业主可能会甘冒犯官非之险继续将这些房间违法出租。政府建议的罚则主要针对业主已登记但违反其他法定要求的情况，当局可曾考虑万一登记反应冷淡，根据现时建议方案，当局会在宽限期过後才有所行动，做法极可能被社会视为躺平，政府既不能也不该奖励登记，为了提升登记率，新法例应有罚则惩处被当局发现在登记期限届满後仍不作登记的不合标劏房业主。

根据谘询文件资料，近九成的劏房住户住处位於楼龄50年或以上的大厦，颇有机会成为市建局或发展商重建项目。这些劏房业主或会寄望其单位在未来数年，政府尚未采取行动前，被收购重建，因而对登记及改建采取观望态度。本来最理想的是市区重建能提速，减少劏房滋生的温床，但此际楼市状况不复当年，大发展商还要在北部都会区向当局「交功课」，市建局的财政压力增加，要加速市区重建说易行难。另一对策是规管劏房法例生效後，市建局收购单位时若确定内有逾期未登记或未取得认证而仍然违法出租的不合标劏房，可不予补偿或在「房壳价」打折扣，不过市建局收购及补偿政策如作此修订能否获得社会认同，还需要更周详考虑。

地政总署前署长丶香港集思会顾问

2025 年 1 月9 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

北部都会区的城乡共融

北部都会区其中的新界北新市镇及马草垄两地，拟议发展面积为1200公顷左右，占整个北部都会区新发展土地逾三分之一，政府用了3年规划及发展研究後，上月底公布初步建议，并将於下周开展谘询立法会和向各方持份者简介程序，以及举办巡回展览。

笔者并非规划专家，未敢只凭一份当局发给立法会的文件（下称文件）简单内容，信口开河对建议指指点点，不过作为「路人甲」，面对以不同颜色显示各建议区的不规则界线和布局（文件附件2），犹如在看一幅抽象画。此外，当局对几个新发展区的称号都用上了「北」字，包括新界北新市镇丶粉岭北新发展区及古洞北新发展区，容易引起混淆。如果当局在简介会及巡回展览时能将建议的概括土地用途概念图叠加（superimpose）在现时相同范围的地图，有助公众更清楚了解今天各处将来的发展用途和定位，从而发表具体意见。例如新界北的村民和经济作业者，自然希望当局清楚告诉他们「大学教育城」丶「活力体育区」丶「河畔文化谷」和「中央河谷」等是否涵盖他们的家园和作业场地，才能向当局反映建议对他们的住屋和经济作业可能产生的正面或负面影响，以及他们的诉求。

以上两点意见只是有关优化建议表达形式，更值得思考的是，文件提出新界北新市镇主要规划及城市设计概念中的「城乡共融」。当局不仅会悉数保留区内21条认可乡村/原居民乡村，透过城市设计（如调低村落周边建筑物高度）避免产生高楼大厦包围和孤立乡村，影响村民生活的质素和精神健康，更会让村民受惠於全面规划的社区丶休憇和商业设施和基础设施，甚至为村民带来多元化的就业机会。

上述的「城乡共融」举措，反映了政府现在及可见将来都无意改动新界的认可乡村制度和衍生的丁屋政策。确保此等乡村的实体永续和受惠於新市镇发展，对村民来说自然是绝大喜讯。对政府而言，由於已觅得足够土地满足未来十年住宅用地需要，减少在乡村周边发展的压力，过去发展新界收地遇到村民反对的政治阻力将会大大减轻，看来好像村民丶政府丶社会都是赢家。

事实上，整个新界的642条原居民乡村（北区有102条，包括拟建新界北新市镇的21条）情况很参差，有的整条村落已弃住弃耕，有的却摇身变成甚多非原居民租置的洋房小区，早已与城共融，有的仍有奉行建村以来数百年的祭祖打蘸贺年等传统仪式承传文化，及保留村中部分农地或鱼塘租予佃农，有的村地则已被用作非农业用途。文件指政府就整个北部都会区的发展如何进一步推动「城乡共融」已展开顾问研究，制定落实「城乡共融」的指引。除非北部都会区的大部分村落情况相似，否则当局未必能制定一套适用於所有北区认可村落的标准。

政府约20年前为尝试解决新丁屋缺地兴建及楼高仅3层的丁屋耗费珍贵土地资源问题，曾与乡议局达成共识，利用一些毗邻新市镇的基建设施（主要是供水及排污系统），发展多於3层的丁厦，并已物色了先导实行地点，奈何结果无疾而终。从现时新界北新市镇和马草垄的城乡共融发展建议看来，政府并无打算利用这个机会在新界北新市镇推行多层丁厦，是不欲多做多错，自寻烦恼？

地政总署前署长丶香港集思会顾问

2025 年 1 月3 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

北都片区开发许胜不许败

新年伊始，祝各位读者身体健康丶财源广进以外，更希望官丶商丶学丶民，目标一致，发挥更丰富的想像力，更善用现有的资源，去陈创新，让香港在国际舞台上绽放更夺目的色彩，让我们以身为港人为傲。

香港过去的经济和社会发展，与土地供应步伐丶数量多寡和发展模式，有密切关系，尤以政府「卖」地安排为甚。政府的传统基本做法，特别是商业用地和住宅用地，是先平整好土地，铺好水电煤排污喉等地下基建，然後才推出公开市场拍卖或招标，确保土地能公平公开地为政府在市场赚取最高收益。

不过，近年全球包括香港经济表现欠佳，香港更受中美紧张关系影响，发展商对竞投商住土地豪情不再；但另一方面亦有个别新兴行业向政府反映，传统卖地安排未能切合它们的特殊土地需要，有必要改变。

政府同时希望借助市场力量兴建北部都会区必须的公共基建设施，既可以避免加重政府的财赤重担，亦可望提速落成基础设施。

为实践「识变丶应变丶求变」的指导思想，当局为北部都会区的卖地安排打算引进「片区开发」模式，选了3个位於洪水桥/厦村新发展区（12.5公顷）丶粉岭北新发展区（15.9公顷）及新田科技城（18.6公顷）的「片区」作试点。

发展局继去年11月底邀请有关持份行业代表出席简介会及表态支持後，本周初公布以上3个试点的「基线情景」具体发展要求，邀请市场在三个月内提交意向书，并欢迎市场在每个试点提出创新可行的建议。关於「片区开发」的利弊，笔者早前已有论述（本栏11月28日〈片区发展先声夺人〉），於此不赘。

发展局将於本月中就邀请意向书举办简介会，届时各方持份者，特别是有份出席去年实地考察暨简介会和公开表示支持的业界代表们，还得再次出席「畀面」发展局，场面应不愁冷清，之後发展局将於本年3月底截止接受意向书。这两个活动的参与度是否能正确反映「片区开发」模式对市场的实际吸引力，笔者持保留态度。

最可靠的指标，是今年下半年开始至明年推出的3块片区招标反应及结果，虽说是试行模式，这项计划是政府制定发展策略能力的指标，许胜不许败，万一出现「流标」，不单政府押在计划上的威信受损，北部都会区全盘发展包括科创部分也会受拖延，影响香港争取成为国际科创中心的能力。

笔者可不是危言耸听，占地40公顷的西九文化区，可算是「片区开发」的鼻祖之一，政府原本构思是整区由单一私营中标者发展片区内所有文娱设施及基建，成本由区内的住房和商业发展收益支持，当年除了邀请发展商递交意向书，还举办了设计比赛，扰攘多时，最後还是取消私营模式，推倒重来，结果西九文化区（原称西九文娱区）的发展时间大失预算，至今建设仍在进行中。想当局已吸取了西九文化区推动文创的痛苦及昂贵经验，避免北部都会区的科创重蹈覆辙。

有兴趣投标的财团当然会明白「片区开发」模式的成功，对特区政府意义何等重要，在商言商，除非有非商业性因素考虑，财团自然会看准政府求成心切的「弱点」，在意向书中发表对本身商业利益更有利的建议，希望政府纳入「片区开发」批地条款中。

香港市民当然希望政府以保障公众利益为前设来衡量能否吸纳财团意向书的建议。特区政府向商界招手发展片区之时，不要忘记向公众解说片区发展对香港未来的重要性。

地政总署前署长丶香港集思会顾问