2024 年 11 月28 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

片区发展先声夺人

继早前国务院港澳办主任夏宝龙高调敦促本港商界以实际行动与特区政府共同推进落实香港长远发展计划後，近日有媒体报道，财政司司长陈茂波明天将带领获邀的「企业代表」（包括本港主要发展商）考察北部都会区（北都会），後者并会即日签署意向书支持及参与发展，企业之间也会签署意向书。报道又指出，为加快相关建设，政府会用「片区」模式开发新田丶洪水桥厦村及粉岭北，并於年底前展开市场意向调查，争取明年为首个片区招标。

上述报道带出很多有趣的问题。政府以香港丶内地丶外资企业为对象举办「现场展销会」，更出动财政司司长推销，应是本港有史以来首次。政府这般「大阵仗」，可能是担心近年发展商投地有欠积极，假若他们不看好後市，政府的北都会大计发展未如理想，不但有损政府颜面，更重要的是香港打造科研及创意产业中心的工程受挫，影响本港经济转型和配合国家发展策略。

北都会土地用途和经济角色有别於传统商业及住宅区，兴建时间要尽快，融资来源要广，政府今次组织这个「展销会」，提供一个平台，为本港发展商丶中资银行丶中资建筑商以及外资企业不同界别的代表穿针引线，促成跨界别合作，未尝不是好事，相信考察北都会只是政府宣传动作，事前政府肯定已做了不少游说工作。

话说回来，读者和未被政府选中的企业，也许对媒体报道的意向书实质内容和意义感兴趣。意向书向来不具法律约束力，明天签了意向书，不等於日後一定要投地，而且有份考察并有「资格」签意向书的企业都是政府自行挑选而非公开，签了意向书相信都不会在日後公开投地时获优先考虑。再者，据闻政府年底前会展开市场意向调查後，明年才为北都会首个片区土地招标。一言以蔽之，政府如要测试市场水温，稍後的意向调查应比这次考察後要参与者「画押」（某报章用词）的结果更可靠。

至於北都会土地招标模式，上月特首在《施政报告》中提出试行「片区开发」模式，目的是加快北都会建设。笔者记忆所及，香港《规划标准与准则》没有「片区」这个用语。综合政府在不同场合发布的资讯，选出的每块试点片区面积约10至20公顷，具商业价值，以所谓「地花」形式招标出售，区内将会提供的公共设施和基建会交由投得该等片区的发展商综合开发，减轻政府前期的财政负担，亦有助片区的公共设施提速落成和设计更为协调。

如笔者对「片区开发」理解正确，香港数十年前已有发展项目采用近似概念，例如太古城丶沙田第一城丶马湾等，这些项目跟现时规划中的片区主要不同之处，是它们的土地用途多为住宅和办公室及商场，规模较小，以及部分项目土地属发展商私有。

虽然如此，一些先行者的「片区」项目发展速度并不如理想，原因包括兴建交还政府运作的公共设施需符合有关部门审批，还望政府发展新片区多加留意和提速处理这问题。

北都会的「片区」规模大丶投资大，区内土地用途除了商住外，主力是创科企业，投资存在相当风险，本港地产商可算是外行，故此政府要撮合发展商丶投资银行和创科企业，希望他们成为合作夥伴，优势互补，以集团形式参与北都会投地及发展工作。特区政府的算盘是否打得响，还得留待明年招标後始有分䁱。

地政总署前署长丶香港集思会顾问

2024 年 11 月15 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

打通官商经脉 发展有望提速

近年阴霾笼罩楼市，发展商对竞投政府丶港铁和市建局土地持审慎态度，出现多宗卖地流标。在市场经济追求至高回报原则下，发展商不愿「高价」追地可以理解，坐拥土地储备的发展商亦不急於投地，甚至可能私底下担心政府大力开拓土地应付长远发展需要，会影响他们土地储备的升值潜力。

然而，今届政府指过去楼市不景时，昔日政府放下造地工作，造成日後楼市复苏却缺地建楼的後果。为免历史重演，政府多次重申在北部大都会区的开拓和重整土地工作，会按原定时间表进行，只是交椅洲填海计划会减慢步伐。经济学者和市民关注焦点则落在卖地收入减少会加剧政府财赤，影响政府在房屋以外的公共服务，以及楼价超贵与劏房问题何时方能解决。

就在官丶商丶学丶民之间对造地工作缓急与面积多寡意见不一之时，先有前特首梁振英抛出香港是否造地愈多愈好，和土地会否供过於求的问题；後有国务院港澳办夏宝龙主任与特区政府高层和工商界人士（以地产界最瞩目）在深圳座谈，敦促工商界以「实际行动」诠释爱国爱港，共同推进落实长远发展规划。有时事评论解读中央要求发展商支持政府，积极参与投地，避免房地产这条香港经济重大支柱断裂。

行政长官李家超早前说，政府必须有土地主导权，否则此权就变成「在利益藩篱的控制之中」，令人想起多年前坊间流行一时的「地产霸权」热话。其实，土地买卖要双方「你情我愿」，一只手掌拍不响，政府固然有权决定何时推出何地和推地面积多少，还有加入不受发展商欢迎的特别卖地条款（如预留地方兴建安老院舍丶社区会堂等），但发展商若觉得招标项目中太多发展限制，不符商业利益，甚或未能「赚到尽」，大可不入标，又或出价时把地价大打折扣至政府不愿接纳的水平，这个话语权又算不算是「霸权」？政府的「行政主导」又是否一定能够达成「以结果为目标」？

「香港好丶商界好；商界好丶香港好」，社会无谓抱着「官商博弈」，或是反过来「官商勾结」的前设，来看待土地供应问题中的双方关系，官商合作才能达成双赢，才会造福香港。政府要主动出击，虚怀若谷，多听业界声音，多吸纳民间智慧，而非单凭一己良好但离地的意愿，或视卖地条款要求或限制如圣诞树灯饰，挂得愈多愈好。政府过去数个涉及土地的大型发展项目，例如西九文化区和启德邮轮码头，就是因为政府最初的如意算盆打得太响，发展商难以接受，结果「一拍两散」，项目蹉跎多时，偌大的地皮长期晒太阳，平白损失了难以计算的经济和社会效益。

政府过去处理一些特殊建设项目，在未正式招标前，有邀请业界呈递意向书（EOI）「热身」的做法，一来测试市场水温，二来可吸纳市场意见，令招标条款更贴地丶更可行。此外，政府还有其他谘询渠道，包括城规会丶地产建设商会丶土地及建设谘询委员会丶专业团体和有关业界商会。

不过，笔者在职时的经验是，後者的角色较为被动，主要是认许（endorse）政府准备出台的计划和措施，可能是政府不大想太多意见造成「节外生枝」。其实政府应尝试扩大这些团体参与拟定计划和措施的空间，有助它们出台後推行更顺畅。特首常说，香港现已脱离「由乱及治」，进入「由治及兴」，如政府在「治」方面多下工夫，如商界对夏主任的告诫放在心上，则「兴」期可待。

地政总署前署长丶香港集思会顾问

2024 年 11 月8 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

再来土地大辩论?

自香港回归後，历届政府均在《施政报告》（1998丶2011丶2013丶2022）提出需要开拓更多「生」地，建立土地储备，以满足长远发展需要。不过，土地短期供应短缺，政府「扑火」还来不及，唯在「见缝插针」丶「盲抢地」等情况下，建立土地储备似乎只是良好意愿而已。

2018年时任特首林郑月娥委任土地供应专责小组主持「土地大辩论」，其後小组报告建议政府应持续造地及建立土地储备，均被政府接纳。

林郑月娥更力推交椅洲人工岛造地大计，却被反对者指为「倒钱落咸水海」。2022年李家超接任特首後，政策方向维持不变，去年在《施政报告》中宣布，预计至2048年的整体土地供应减去预计需求，将可建立最少1000多公顷的土地储备，是特区政府首次为建立土地储备的策略，提供较实在的落实时间和数量指标。

因着过去几年整体经济环境改变，加上私人楼宇落成量增加，市民对入市持观望态度，发展商对政府丶港铁及市建局的土地招标反应冷淡，政府卖地收入剧减导致财政盈馀收缩。面对这一篮子因素，社会陆续有声音认为，政府毋须急於动用大量财政资源开发土地，予人「土地大辩论」重启的感觉。近日最瞩目的言论是前特首梁振英於网上以〈慎防供过於求〉为题撰文，指未来土地房屋供应量并非愈多愈好，过量供应会对私人资产丶社会资源丶金融制度和政府稳健财政产生负面影响，政府要拿捏未来房屋需求量，尽量做到供求平衡。其後，梁振英又以〈因为不是免费的〉为题撰文，忠告低密度发展的规划是有财政代价，「社会要有通盘和细致的考量……拿捏好准绳」。

现任特首李家超迅即回应指造地和供应是两回事，不断造地，可让当局在有需要时可快速推出市场，没有即时需要推出的土地则列入土地储备。李特首又指出，政府对於造地和推出土地会持谨慎态度，「严肃地按数据分析来判断供求的需要，有序丶平稳」，希望香港的土地房屋健康发展。梁振英连日发文回应，有媒体形容这是两代特首隔空开火，又有学者为两人重启土地辩论作出背後的政治解读，为政商界提供了私人饭局间的「吹水」材料。

梁振英在其中一篇帖文呼吁政府「建城造地要科学和专业」。笔者不具专业资格，难以就此方面评论政府过去和现在的有关工作是否不够科学和专业，惟回顾特区过去27年经历的遭遇，不少影响土地房屋规划及建设的事情，都不是科学和专业可以推算出来。谁能预计席卷全球的金融海啸和风暴？谁能预见「占中」和「修例」行动？谁能预知禽流感和新冠病袭港？

有一点可以肯定的是，未来世界会出现更大更急的自然和人为变化，特区政府可以做和应该做的是多走几步，提高现行研究造地工作和资料的透明度，更加开诚布公，让大众参与制定未来10年以至20年基於不同假设场景（紧贴国家每个5年计划）而推算出来的土地需求增减量。虽然今天科学不论有多先进，也不能确保这些假设一定准绳，但若民众有机会参与丶认同和支持，政府和市民「荣辱与共」，尽量避免效率低的土地大辩论，对「由治及兴」也是出了一分力。

地政总署前署长丶香港集思会顾问