() 北都片區開發許勝不許敗 – 劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」
2025 年 1 月3 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」
北都片區開發許勝不許敗
新年伊始，祝各位讀者身體健康、財源廣進以外，更希望官、商、學、民，目標一致，發揮更豐富的想像力，更善用現有的資源，去陳創新，讓香港在國際舞台上綻放更奪目的色彩，讓我們以身為港人為傲。
香港過去的經濟和社會發展，與土地供應步伐、數量多寡和發展模式，有密切關係，尤以政府「賣」地安排為甚。政府的傳統基本做法，特別是商業用地和住宅用地，是先平整好土地，鋪好水電煤排污喉等地下基建，然後才推出公開市場拍賣或招標，確保土地能公平公開地為政府在市場賺取最高收益。
不過，近年全球包括香港經濟表現欠佳，香港更受中美緊張關係影響，發展商對競投商住土地豪情不再；但另一方面亦有個別新興行業向政府反映，傳統賣地安排未能切合它們的特殊土地需要，有必要改變。
政府同時希望借助市場力量興建北部都會區必須的公共基建設施，既可以避免加重政府的財赤重擔，亦可望提速落成基礎設施。
為實踐「識變、應變、求變」的指導思想，當局為北部都會區的賣地安排打算引進「片區開發」模式，選了3個位於洪水橋/厦村新發展區（12.5公頃）、粉嶺北新發展區（15.9公頃）及新田科技城（18.6公頃）的「片區」作試點。
發展局繼去年11月底邀請有關持份行業代表出席簡介會及表態支持後，本周初公布以上3個試點的「基線情景」具體發展要求，邀請市場在三個月內提交意向書，並歡迎市場在每個試點提出創新可行的建議。關於「片區開發」的利弊，筆者早前已有論述（本欄11月28日〈片區發展先聲奪人〉），於此不贅。
發展局將於本月中就邀請意向書舉辦簡介會，屆時各方持份者，特別是有份出席去年實地考察暨簡介會和公開表示支持的業界代表們，還得再次出席「畀面」發展局，場面應不愁冷清，之後發展局將於本年3月底截止接受意向書。這兩個活動的參與度是否能正確反映「片區開發」模式對市場的實際吸引力，筆者持保留態度。
最可靠的指標，是今年下半年開始至明年推出的3塊片區招標反應及結果，雖說是試行模式，這項計劃是政府制定發展策略能力的指標，許勝不許敗，萬一出現「流標」，不單政府押在計劃上的威信受損，北部都會區全盤發展包括科創部分也會受拖延，影響香港爭取成為國際科創中心的能力。
筆者可不是危言聳聽，佔地40公頃的西九文化區，可算是「片區開發」的鼻祖之一，政府原本構思是整區由單一私營中標者發展片區內所有文娛設施及基建，成本由區內的住房和商業發展收益支持，當年除了邀請發展商遞交意向書，還舉辦了設計比賽，擾攘多時，最後還是取消私營模式，推倒重來，結果西九文化區（原稱西九文娛區）的發展時間大失預算，至今建設仍在進行中。想當局已吸取了西九文化區推動文創的痛苦及昂貴經驗，避免北部都會區的科創重蹈覆轍。
有興趣投標的財團當然會明白「片區開發」模式的成功，對特區政府意義何等重要，在商言商，除非有非商業性因素考慮，財團自然會看準政府求成心切的「弱點」，在意向書中發表對本身商業利益更有利的建議，希望政府納入「片區開發」批地條款中。
香港市民當然希望政府以保障公眾利益為前設來衡量能否吸納財團意向書的建議。特區政府向商界招手發展片區之時，不要忘記向公眾解說片區發展對香港未來的重要性。
地政總署前署長、香港集思會顧問