2024 年 11 月28 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

片區發展先聲奪人

繼早前國務院港澳辦主任夏寶龍高調敦促本港商界以實際行動與特區政府共同推進落實香港長遠發展計劃後，近日有媒體報道，財政司司長陳茂波明天將帶領獲邀的「企業代表」（包括本港主要發展商）考察北部都會區（北都會），後者並會即日簽署意向書支持及參與發展，企業之間也會簽署意向書。報道又指出，為加快相關建設，政府會用「片區」模式開發新田、洪水橋厦村及粉嶺北，並於年底前展開市場意向調查，爭取明年為首個片區招標。

上述報道帶出很多有趣的問題。政府以香港、內地、外資企業為對象舉辦「現場展銷會」，更出動財政司司長推銷，應是本港有史以來首次。政府這般「大陣仗」，可能是擔心近年發展商投地有欠積極，假若他們不看好後市，政府的北都會大計發展未如理想，不但有損政府顏面，更重要的是香港打造科研及創意產業中心的工程受挫，影響本港經濟轉型和配合國家發展策略。

北都會土地用途和經濟角色有別於傳統商業及住宅區，興建時間要盡快，融資來源要廣，政府今次組織這個「展銷會」，提供一個平台，為本港發展商、中資銀行、中資建築商以及外資企業不同界別的代表穿針引線，促成跨界別合作，未嘗不是好事，相信考察北都會只是政府宣傳動作，事前政府肯定已做了不少游說工作。

話說回來，讀者和未被政府選中的企業，也許對媒體報道的意向書實質內容和意義感興趣。意向書向來不具法律約束力，明天簽了意向書，不等於日後一定要投地，而且有份考察並有「資格」簽意向書的企業都是政府自行挑選而非公開，簽了意向書相信都不會在日後公開投地時獲優先考慮。再者，據聞政府年底前會展開市場意向調查後，明年才為北都會首個片區土地招標。一言以蔽之，政府如要測試市場水溫，稍後的意向調查應比這次考察後要參與者「畫押」（某報章用詞）的結果更可靠。

至於北都會土地招標模式，上月特首在《施政報告》中提出試行「片區開發」模式，目的是加快北都會建設。筆者記憶所及，香港《規劃標準與準則》沒有「片區」這個用語。綜合政府在不同場合發布的資訊，選出的每塊試點片區面積約10至20公頃，具商業價值，以所謂「地花」形式招標出售，區內將會提供的公共設施和基建會交由投得該等片區的發展商綜合開發，減輕政府前期的財政負擔，亦有助片區的公共設施提速落成和設計更為協調。

如筆者對「片區開發」理解正確，香港數十年前已有發展項目採用近似概念，例如太古城、沙田第一城、馬灣等，這些項目跟現時規劃中的片區主要不同之處，是它們的土地用途多為住宅和辦公室及商場，規模較小，以及部分項目土地屬發展商私有。

雖然如此，一些先行者的「片區」項目發展速度並不如理想，原因包括興建交還政府運作的公共設施需符合有關部門審批，還望政府發展新片區多加留意和提速處理這問題。

北都會的「片區」規模大、投資大，區內土地用途除了商住外，主力是創科企業，投資存在相當風險，本港地產商可算是外行，故此政府要撮合發展商、投資銀行和創科企業，希望他們成為合作夥伴，優勢互補，以集團形式參與北都會投地及發展工作。特區政府的算盤是否打得響，還得留待明年招標後始有分䁱。

地政總署前署長、香港集思會顧問

2024 年 11 月15 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

打通官商經脈 發展有望提速

近年陰霾籠罩樓市，發展商對競投政府、港鐵和市建局土地持審慎態度，出現多宗賣地流標。在市場經濟追求至高回報原則下，發展商不願「高價」追地可以理解，坐擁土地儲備的發展商亦不急於投地，甚至可能私底下擔心政府大力開拓土地應付長遠發展需要，會影響他們土地儲備的升值潛力。

然而，今屆政府指過去樓市不景時，昔日政府放下造地工作，造成日後樓市復甦卻缺地建樓的後果。為免歷史重演，政府多次重申在北部大都會區的開拓和重整土地工作，會按原定時間表進行，只是交椅洲填海計劃會減慢步伐。經濟學者和市民關注焦點則落在賣地收入減少會加劇政府財赤，影響政府在房屋以外的公共服務，以及樓價超貴與劏房問題何時方能解決。

就在官、商、學、民之間對造地工作緩急與面積多寡意見不一之時，先有前特首梁振英拋出香港是否造地愈多愈好，和土地會否供過於求的問題；後有國務院港澳辦夏寶龍主任與特區政府高層和工商界人士（以地產界最矚目）在深圳座談，敦促工商界以「實際行動」詮釋愛國愛港，共同推進落實長遠發展規劃。有時事評論解讀中央要求發展商支持政府，積極參與投地，避免房地產這條香港經濟重大支柱斷裂。

行政長官李家超早前說，政府必須有土地主導權，否則此權就變成「在利益藩籬的控制之中」，令人想起多年前坊間流行一時的「地產霸權」熱話。其實，土地買賣要雙方「你情我願」，一隻手掌拍不響，政府固然有權決定何時推出何地和推地面積多少，還有加入不受發展商歡迎的特別賣地條款（如預留地方興建安老院舍、社區會堂等），但發展商若覺得招標項目中太多發展限制，不符商業利益，甚或未能「賺到盡」，大可不入標，又或出價時把地價大打折扣至政府不願接納的水平，這個話語權又算不算是「霸權」？政府的「行政主導」又是否一定能夠達成「以結果為目標」？

「香港好、商界好；商界好、香港好」，社會無謂抱着「官商博弈」，或是反過來「官商勾結」的前設，來看待土地供應問題中的雙方關係，官商合作才能達成雙贏，才會造福香港。政府要主動出擊，虛懷若谷，多聽業界聲音，多吸納民間智慧，而非單憑一己良好但離地的意願，或視賣地條款要求或限制如聖誕樹燈飾，掛得愈多愈好。政府過去數個涉及土地的大型發展項目，例如西九文化區和啟德郵輪碼頭，就是因為政府最初的如意算盆打得太響，發展商難以接受，結果「一拍兩散」，項目蹉跎多時，偌大的地皮長期曬太陽，平白損失了難以計算的經濟和社會效益。

政府過去處理一些特殊建設項目，在未正式招標前，有邀請業界呈遞意向書（EOI）「熱身」的做法，一來測試市場水溫，二來可吸納市場意見，令招標條款更貼地、更可行。此外，政府還有其他諮詢渠道，包括城規會、地產建設商會、土地及建設諮詢委員會、專業團體和有關業界商會。

不過，筆者在職時的經驗是，後者的角色較為被動，主要是認許（endorse）政府準備出台的計劃和措施，可能是政府不大想太多意見造成「節外生枝」。其實政府應嘗試擴大這些團體參與擬定計劃和措施的空間，有助它們出台後推行更順暢。特首常說，香港現已脫離「由亂及治」，進入「由治及興」，如政府在「治」方面多下工夫，如商界對夏主任的告誡放在心上，則「興」期可待。

地政總署前署長、香港集思會顧問

2024 年 11 月8 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

再來土地大辯論?

自香港回歸後，歷屆政府均在《施政報告》（1998、2011、2013、2022）提出需要開拓更多「生」地，建立土地儲備，以滿足長遠發展需要。不過，土地短期供應短缺，政府「撲火」還來不及，唯在「見縫插針」、「盲搶地」等情況下，建立土地儲備似乎只是良好意願而已。

2018年時任特首林鄭月娥委任土地供應專責小組主持「土地大辯論」，其後小組報告建議政府應持續造地及建立土地儲備，均被政府接納。

林鄭月娥更力推交椅洲人工島造地大計，卻被反對者指為「倒錢落鹹水海」。2022年李家超接任特首後，政策方向維持不變，去年在《施政報告》中宣布，預計至2048年的整體土地供應減去預計需求，將可建立最少1000多公頃的土地儲備，是特區政府首次為建立土地儲備的策略，提供較實在的落實時間和數量指標。

因着過去幾年整體經濟環境改變，加上私人樓宇落成量增加，市民對入市持觀望態度，發展商對政府、港鐵及市建局的土地招標反應冷淡，政府賣地收入劇減導致財政盈餘收縮。面對這一籃子因素，社會陸續有聲音認為，政府毋須急於動用大量財政資源開發土地，予人「土地大辯論」重啟的感覺。近日最矚目的言論是前特首梁振英於網上以〈慎防供過於求〉為題撰文，指未來土地房屋供應量並非愈多愈好，過量供應會對私人資產、社會資源、金融制度和政府穩健財政產生負面影響，政府要拿捏未來房屋需求量，盡量做到供求平衡。其後，梁振英又以〈因為不是免費的〉為題撰文，忠告低密度發展的規劃是有財政代價，「社會要有通盤和細緻的考量……拿捏好準繩」。

現任特首李家超迅即回應指造地和供應是兩回事，不斷造地，可讓當局在有需要時可快速推出市場，沒有即時需要推出的土地則列入土地儲備。李特首又指出，政府對於造地和推出土地會持謹慎態度，「嚴肅地按數據分析來判斷供求的需要，有序、平穩」，希望香港的土地房屋健康發展。梁振英連日發文回應，有媒體形容這是兩代特首隔空開火，又有學者為兩人重啟土地辯論作出背後的政治解讀，為政商界提供了私人飯局間的「吹水」材料。

梁振英在其中一篇帖文呼籲政府「建城造地要科學和專業」。筆者不具專業資格，難以就此方面評論政府過去和現在的有關工作是否不夠科學和專業，惟回顧特區過去27年經歷的遭遇，不少影響土地房屋規劃及建設的事情，都不是科學和專業可以推算出來。誰能預計席捲全球的金融海嘯和風暴？誰能預見「佔中」和「修例」行動？誰能預知禽流感和新冠病襲港？

有一點可以肯定的是，未來世界會出現更大更急的自然和人為變化，特區政府可以做和應該做的是多走幾步，提高現行研究造地工作和資料的透明度，更加開誠布公，讓大眾參與制定未來10年以至20年基於不同假設場景（緊貼國家每個5年計劃）而推算出來的土地需求增減量。雖然今天科學不論有多先進，也不能確保這些假設一定準繩，但若民眾有機會參與、認同和支持，政府和市民「榮辱與共」，盡量避免效率低的土地大辯論，對「由治及興」也是出了一分力。

地政總署前署長、香港集思會顧問