2025 年 1 月16 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

取締劏房疑慮多 管制方案待釐清

新冠疫情爆發前，公屋供求問題嚴重失衡，造就了為人詬病的劏房巿場，劏房居民的劣境甚至引起中央政府關注。2021年7月國務院港澳辦主任廈寶龍訪港時，發言表示當「國家第二個百年奮鬥目標實現的時候⋯⋯我們期盼⋯⋯現在大家揪心的住房問題必將得到極大改善，將告別劏房、籠屋」。

中央政府「落單」後3年多，特區政府終於在去年《施政報告》公布建議立法為出租的住宅樓宇分間單位（即劏房）定立若干最低要求，合標單位將稱為「簡樸房」，出租不合標的劏房即屬違法。取締「劣質」劏房的建議遭經營這類單位的業主反對屬意料中事，但大部分作為苦主的劏房戶似乎不大領政府的情，擔心未見其利，先見其害，輿論對立法手段規管簡樸房從而令劏房告別市場的成效亦提出不少疑問。筆者也有就當時建議的框架提出意見（本欄2024年10月18日〈劏房何時「清零」？〉），於此不贅。

上月初建議管制方案詳情正式出台，內容大致分為登記、認證、執行時間表和協助受影響住戶的安排。筆者日前參與一群建築、工程及測量界專業人士的討論，他們提出了不少在進行認證時面對的技術性和法律責任問題，有待政府闡釋，而現時全港約110400個劏房，最終有多少能符合簡樸房的認證要求，多少將被取締，何時告別劏房，無人可料。

一點可以肯定的，是建議中簡樸房最低內部樓面面積不得少於8方米的要求，意味約26.2% 的劏房住戶（約28400戶）（政府數據）的居處因而不合標。無論業主選擇改建這些劏房與否，這批租戶遲早也要另覓居所，他們當中有正在輪候「上樓」、有符合申請公屋資格但未有申請、也有不符申請資格的。這些住戶，尤其是屬第三類的，在未來數年將會活在居所前景不明朗的陰霾中，既不知法例何時會通過、業主會否登記及改建、何時改建、政府對不改建的劏房何時會採取執法行動、政府會否對業主執法時也通知劏房租戶，免他們被業主蒙在鼓裏、又不知政府對另覓居所有實際困難的劏房戶會「考慮提供適當的恊助」意何所指等。

政府既言執法行動會以民為本，應該在房屋局下成立跨部門管制劏房事務辦公室，除了處理劏房業主登記及認證申請，制定巡查及檢控優次外，辦公室亦要照顧受規管行動影響的劏房戶，與民政處合作，借助地區上的非牟利團體、區議員辦事處、關愛隊等，加強對劏房戶的宣傳、傳訊、闢謠，協助不合標劏房的住戶盡早找到他們經濟能力能負擔的新居所。

政府的目標是規管制度的法例在本年內通過，最快由本年第四季開始為期12或至18個月的自願登記，登記期完結後還有12或至24個月的寬限期。寬限期後，由於劏房合標與否需要執法人員實地巡查，以政府今天的財政狀況實難增加人手。況且執法行動有優次，未有登記不合標劏房的業主可能會甘冒犯官非之險繼續將這些房間違法出租。政府建議的罰則主要針對業主已登記但違反其他法定要求的情況，當局可曾考慮萬一登記反應冷淡，根據現時建議方案，當局會在寬限期過後才有所行動，做法極可能被社會視為躺平，政府既不能也不該獎勵登記，為了提升登記率，新法例應有罰則懲處被當局發現在登記期限屆滿後仍不作登記的不合標劏房業主。

根據諮詢文件資料，近九成的劏房住戶住處位於樓齡50年或以上的大廈，頗有機會成為市建局或發展商重建項目。這些劏房業主或會寄望其單位在未來數年，政府尚未採取行動前，被收購重建，因而對登記及改建採取觀望態度。本來最理想的是市區重建能提速，減少劏房滋生的溫床，但此際樓市狀況不復當年，大發展商還要在北部都會區向當局「交功課」，市建局的財政壓力增加，要加速市區重建說易行難。另一對策是規管劏房法例生效後，市建局收購單位時若確定內有逾期未登記或未取得認證而仍然違法出租的不合標劏房，可不予補償或在「房殼價」打折扣，不過市建局收購及補償政策如作此修訂能否獲得社會認同，還需要更周詳考慮。

地政總署前署長、香港集思會顧問

2025 年 1 月9 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

北部都會區的城鄉共融

北部都會區其中的新界北新市鎮及馬草壟兩地，擬議發展面積為1200公頃左右，佔整個北部都會區新發展土地逾三分之一，政府用了3年規劃及發展研究後，上月底公布初步建議，並將於下周開展諮詢立法會和向各方持份者簡介程序，以及舉辦巡迴展覽。

筆者並非規劃專家，未敢只憑一份當局發給立法會的文件（下稱文件）簡單內容，信口開河對建議指指點點，不過作為「路人甲」，面對以不同顏色顯示各建議區的不規則界線和布局（文件附件2），猶如在看一幅抽象畫。此外，當局對幾個新發展區的稱號都用上了「北」字，包括新界北新市鎮、粉嶺北新發展區及古洞北新發展區，容易引起混淆。如果當局在簡介會及巡迴展覽時能將建議的概括土地用途概念圖疊加（superimpose）在現時相同範圍的地圖，有助公眾更清楚了解今天各處將來的發展用途和定位，從而發表具體意見。例如新界北的村民和經濟作業者，自然希望當局清楚告訴他們「大學教育城」、「活力體育區」、「河畔文化谷」和「中央河谷」等是否涵蓋他們的家園和作業場地，才能向當局反映建議對他們的住屋和經濟作業可能產生的正面或負面影響，以及他們的訴求。

以上兩點意見只是有關優化建議表達形式，更值得思考的是，文件提出新界北新市鎮主要規劃及城市設計概念中的「城鄉共融」。當局不僅會悉數保留區內21條認可鄉村/原居民鄉村，透過城市設計（如調低村落周邊建築物高度）避免產生高樓大廈包圍和孤立鄉村，影響村民生活的質素和精神健康，更會讓村民受惠於全面規劃的社區、休憇和商業設施和基礎設施，甚至為村民帶來多元化的就業機會。

上述的「城鄉共融」舉措，反映了政府現在及可見將來都無意改動新界的認可鄉村制度和衍生的丁屋政策。確保此等鄉村的實體永續和受惠於新市鎮發展，對村民來說自然是絕大喜訊。對政府而言，由於已覓得足夠土地滿足未來十年住宅用地需要，減少在鄉村周邊發展的壓力，過去發展新界收地遇到村民反對的政治阻力將會大大減輕，看來好像村民、政府、社會都是贏家。

事實上，整個新界的642條原居民鄉村（北區有102條，包括擬建新界北新市鎮的21條）情況很參差，有的整條村落已棄住棄耕，有的卻搖身變成甚多非原居民租置的洋房小區，早已與城共融，有的仍有奉行建村以來數百年的祭祖打蘸賀年等傳統儀式承傳文化，及保留村中部分農地或魚塘租予佃農，有的村地則已被用作非農業用途。文件指政府就整個北部都會區的發展如何進一步推動「城鄉共融」已展開顧問研究，制定落實「城鄉共融」的指引。除非北部都會區的大部分村落情況相似，否則當局未必能制定一套適用於所有北區認可村落的標準。

政府約20年前為嘗試解決新丁屋缺地興建及樓高僅3層的丁屋耗費珍貴土地資源問題，曾與鄉議局達成共識，利用一些毗鄰新市鎮的基建設施（主要是供水及排污系統），發展多於3層的丁廈，並已物色了先導實行地點，奈何結果無疾而終。從現時新界北新市鎮和馬草壟的城鄉共融發展建議看來，政府並無打算利用這個機會在新界北新市鎮推行多層丁廈，是不欲多做多錯，自尋煩惱？

地政總署前署長、香港集思會顧問

2025 年 1 月3 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

北都片區開發許勝不許敗

新年伊始，祝各位讀者身體健康、財源廣進以外，更希望官、商、學、民，目標一致，發揮更豐富的想像力，更善用現有的資源，去陳創新，讓香港在國際舞台上綻放更奪目的色彩，讓我們以身為港人為傲。

香港過去的經濟和社會發展，與土地供應步伐、數量多寡和發展模式，有密切關係，尤以政府「賣」地安排為甚。政府的傳統基本做法，特別是商業用地和住宅用地，是先平整好土地，鋪好水電煤排污喉等地下基建，然後才推出公開市場拍賣或招標，確保土地能公平公開地為政府在市場賺取最高收益。

不過，近年全球包括香港經濟表現欠佳，香港更受中美緊張關係影響，發展商對競投商住土地豪情不再；但另一方面亦有個別新興行業向政府反映，傳統賣地安排未能切合它們的特殊土地需要，有必要改變。

政府同時希望借助市場力量興建北部都會區必須的公共基建設施，既可以避免加重政府的財赤重擔，亦可望提速落成基礎設施。

為實踐「識變、應變、求變」的指導思想，當局為北部都會區的賣地安排打算引進「片區開發」模式，選了3個位於洪水橋/厦村新發展區（12.5公頃）、粉嶺北新發展區（15.9公頃）及新田科技城（18.6公頃）的「片區」作試點。

發展局繼去年11月底邀請有關持份行業代表出席簡介會及表態支持後，本周初公布以上3個試點的「基線情景」具體發展要求，邀請市場在三個月內提交意向書，並歡迎市場在每個試點提出創新可行的建議。關於「片區開發」的利弊，筆者早前已有論述（本欄11月28日〈片區發展先聲奪人〉），於此不贅。

發展局將於本月中就邀請意向書舉辦簡介會，屆時各方持份者，特別是有份出席去年實地考察暨簡介會和公開表示支持的業界代表們，還得再次出席「畀面」發展局，場面應不愁冷清，之後發展局將於本年3月底截止接受意向書。這兩個活動的參與度是否能正確反映「片區開發」模式對市場的實際吸引力，筆者持保留態度。

最可靠的指標，是今年下半年開始至明年推出的3塊片區招標反應及結果，雖說是試行模式，這項計劃是政府制定發展策略能力的指標，許勝不許敗，萬一出現「流標」，不單政府押在計劃上的威信受損，北部都會區全盤發展包括科創部分也會受拖延，影響香港爭取成為國際科創中心的能力。

筆者可不是危言聳聽，佔地40公頃的西九文化區，可算是「片區開發」的鼻祖之一，政府原本構思是整區由單一私營中標者發展片區內所有文娛設施及基建，成本由區內的住房和商業發展收益支持，當年除了邀請發展商遞交意向書，還舉辦了設計比賽，擾攘多時，最後還是取消私營模式，推倒重來，結果西九文化區（原稱西九文娛區）的發展時間大失預算，至今建設仍在進行中。想當局已吸取了西九文化區推動文創的痛苦及昂貴經驗，避免北部都會區的科創重蹈覆轍。

有興趣投標的財團當然會明白「片區開發」模式的成功，對特區政府意義何等重要，在商言商，除非有非商業性因素考慮，財團自然會看準政府求成心切的「弱點」，在意向書中發表對本身商業利益更有利的建議，希望政府納入「片區開發」批地條款中。

香港市民當然希望政府以保障公眾利益為前設來衡量能否吸納財團意向書的建議。特區政府向商界招手發展片區之時，不要忘記向公眾解說片區發展對香港未來的重要性。

地政總署前署長、香港集思會顧問