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2024 年 6 月 20 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

家家有本難念的經

醫教住食行可說是現今全球都市人和他們政府最關注的五大民生問題，其中住屋問題可說是重中之重，增加可負擔房屋供應往往成為民選制度中政客爭取選票的政綱。香港特區政府雖非全民普選產生，多屆特首的政綱仍以此為重中之重，並推行多管齊下（包括一些引起社會爭議）的策略增加短、中、長期的土地及公私兩類房屋供應。可惜這個困擾香港人數十年的問題，雖有中央政府的敦促，至今暫未見到解決的曙光。

房價高不可攀並非只是香港地少人多的問題，世界各地大城市也面臨相同的難題。日前有美加學術及政策研究機構發表2024年國際房屋可負擔程度周年報告（下稱「報告」）（Demographia International Housing Affordability）（www.demographia.com/dhi.pdf），根據去年第三季全球94個城市的有關數據，將其中11個城市的樓價列為「Impossibly Unaffordable」（意譯為「離晒大譜的難以負擔」），香港連續第13年高踞榜首，房價難以負擔的程度更拋離排名第二的澳洲悉尼和排名第三的加拿大溫哥華，這個冠軍地位肯定不是特區政府欣然接受的「榮譽」，反而是愚公要移的大山。

根據報告分析，全球各大城市近年樓價升幅遠超中產市民收入增幅，要歸咎當地政府的土地規劃政策人為地限制了房屋供應。不少西方國家的政府採用限制市區範圍擴大（urban containment）及增加市區居住密度的政策，令市區地價樓價一起飆升，中產家庭難圓置業夢甚至生活水準下降。報告隱言這種以規劃理想而非以人為本的政策，是好心做壞事。

全球最難負擔屋價排行第二位的悉尼，是推行上述政策的一個好例子。該市所屬的新南威爾士州政府早前透露，為「平衡」悉尼各分區房屋密度分布，未來5年將在現時發展密度低的市郊地區興建377萬套住所，其中只有少於兩成會利用「綠地」，八成則是在已發展土地提高發展密度。成為人口增加對象的各區區議會非常反對州政府的做法，並把房價急升的原因歸咎於澳洲聯邦政府近年容許大量移民入境永久居留，令住屋需求失卻平衡，不過此屬題外話，於此按下不表。

報告稱，所有樓價負擔能力離晒譜的城市（包括香港）都犯了上述規劃毛病。其實香港市區發展密度老早已是甚高，政客們一面批評政府「見縫插針、盲搶地」，一面卻促請政府放寬地積比及建築高度等發展參數，以達至地盡其用，負責城市規劃的技術官員實在無奈。

香港跟其他樓價離晒譜的城市另一不同之處，就是沒有刻意規限市區擴大，反而經常檢討可否利用分隔市區與未發展或不宜發展房屋、有緩沖作用的綠化地帶（green belt），但招來環保團體批評。

此外，當局過去半世紀已在新界發展了原意本屬相當「獨立」的一系列新市鎮，不存在報告所指「畫地為牢」的規劃政策。事實上，報告指出香港未來房屋供應短缺的問題，可望藉北部大都會和交椅洲人工島產生的土地而得以紓緩。

家家有本難念的經，世界不少大城市同樣面對樓價貴、中產置業能力不斷下降及中產下流所產生的社會和政治問題，天下間卻沒有放諸四海皆準的得道途徑。香港人常用作比較的新加坡，雖然土地非常有限，為數600萬的人口也不算少，然而約九成的置業率可能是全球城市之冠，其樓價的可負擔度在研究報告涵蓋的94個城市中排名第11。特區政府官員過去也曾到獅城考察其房屋政策，未知取了什麼經？

地政總署前署長