2024 年 11 月15 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

打通官商经脉 发展有望提速

近年阴霾笼罩楼市，发展商对竞投政府丶港铁和市建局土地持审慎态度，出现多宗卖地流标。在市场经济追求至高回报原则下，发展商不愿「高价」追地可以理解，坐拥土地储备的发展商亦不急於投地，甚至可能私底下担心政府大力开拓土地应付长远发展需要，会影响他们土地储备的升值潜力。

然而，今届政府指过去楼市不景时，昔日政府放下造地工作，造成日後楼市复苏却缺地建楼的後果。为免历史重演，政府多次重申在北部大都会区的开拓和重整土地工作，会按原定时间表进行，只是交椅洲填海计划会减慢步伐。经济学者和市民关注焦点则落在卖地收入减少会加剧政府财赤，影响政府在房屋以外的公共服务，以及楼价超贵与劏房问题何时方能解决。

就在官丶商丶学丶民之间对造地工作缓急与面积多寡意见不一之时，先有前特首梁振英抛出香港是否造地愈多愈好，和土地会否供过於求的问题；後有国务院港澳办夏宝龙主任与特区政府高层和工商界人士（以地产界最瞩目）在深圳座谈，敦促工商界以「实际行动」诠释爱国爱港，共同推进落实长远发展规划。有时事评论解读中央要求发展商支持政府，积极参与投地，避免房地产这条香港经济重大支柱断裂。

行政长官李家超早前说，政府必须有土地主导权，否则此权就变成「在利益藩篱的控制之中」，令人想起多年前坊间流行一时的「地产霸权」热话。其实，土地买卖要双方「你情我愿」，一只手掌拍不响，政府固然有权决定何时推出何地和推地面积多少，还有加入不受发展商欢迎的特别卖地条款（如预留地方兴建安老院舍丶社区会堂等），但发展商若觉得招标项目中太多发展限制，不符商业利益，甚或未能「赚到尽」，大可不入标，又或出价时把地价大打折扣至政府不愿接纳的水平，这个话语权又算不算是「霸权」？政府的「行政主导」又是否一定能够达成「以结果为目标」？

「香港好丶商界好；商界好丶香港好」，社会无谓抱着「官商博弈」，或是反过来「官商勾结」的前设，来看待土地供应问题中的双方关系，官商合作才能达成双赢，才会造福香港。政府要主动出击，虚怀若谷，多听业界声音，多吸纳民间智慧，而非单凭一己良好但离地的意愿，或视卖地条款要求或限制如圣诞树灯饰，挂得愈多愈好。政府过去数个涉及土地的大型发展项目，例如西九文化区和启德邮轮码头，就是因为政府最初的如意算盆打得太响，发展商难以接受，结果「一拍两散」，项目蹉跎多时，偌大的地皮长期晒太阳，平白损失了难以计算的经济和社会效益。

政府过去处理一些特殊建设项目，在未正式招标前，有邀请业界呈递意向书（EOI）「热身」的做法，一来测试市场水温，二来可吸纳市场意见，令招标条款更贴地丶更可行。此外，政府还有其他谘询渠道，包括城规会丶地产建设商会丶土地及建设谘询委员会丶专业团体和有关业界商会。

不过，笔者在职时的经验是，後者的角色较为被动，主要是认许（endorse）政府准备出台的计划和措施，可能是政府不大想太多意见造成「节外生枝」。其实政府应尝试扩大这些团体参与拟定计划和措施的空间，有助它们出台後推行更顺畅。特首常说，香港现已脱离「由乱及治」，进入「由治及兴」，如政府在「治」方面多下工夫，如商界对夏主任的告诫放在心上，则「兴」期可待。

地政总署前署长丶香港集思会顾问

2024 年 11 月8 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

再来土地大辩论?

自香港回归後，历届政府均在《施政报告》（1998丶2011丶2013丶2022）提出需要开拓更多「生」地，建立土地储备，以满足长远发展需要。不过，土地短期供应短缺，政府「扑火」还来不及，唯在「见缝插针」丶「盲抢地」等情况下，建立土地储备似乎只是良好意愿而已。

2018年时任特首林郑月娥委任土地供应专责小组主持「土地大辩论」，其後小组报告建议政府应持续造地及建立土地储备，均被政府接纳。

林郑月娥更力推交椅洲人工岛造地大计，却被反对者指为「倒钱落咸水海」。2022年李家超接任特首後，政策方向维持不变，去年在《施政报告》中宣布，预计至2048年的整体土地供应减去预计需求，将可建立最少1000多公顷的土地储备，是特区政府首次为建立土地储备的策略，提供较实在的落实时间和数量指标。

因着过去几年整体经济环境改变，加上私人楼宇落成量增加，市民对入市持观望态度，发展商对政府丶港铁及市建局的土地招标反应冷淡，政府卖地收入剧减导致财政盈馀收缩。面对这一篮子因素，社会陆续有声音认为，政府毋须急於动用大量财政资源开发土地，予人「土地大辩论」重启的感觉。近日最瞩目的言论是前特首梁振英於网上以〈慎防供过於求〉为题撰文，指未来土地房屋供应量并非愈多愈好，过量供应会对私人资产丶社会资源丶金融制度和政府稳健财政产生负面影响，政府要拿捏未来房屋需求量，尽量做到供求平衡。其後，梁振英又以〈因为不是免费的〉为题撰文，忠告低密度发展的规划是有财政代价，「社会要有通盘和细致的考量……拿捏好准绳」。

现任特首李家超迅即回应指造地和供应是两回事，不断造地，可让当局在有需要时可快速推出市场，没有即时需要推出的土地则列入土地储备。李特首又指出，政府对於造地和推出土地会持谨慎态度，「严肃地按数据分析来判断供求的需要，有序丶平稳」，希望香港的土地房屋健康发展。梁振英连日发文回应，有媒体形容这是两代特首隔空开火，又有学者为两人重启土地辩论作出背後的政治解读，为政商界提供了私人饭局间的「吹水」材料。

梁振英在其中一篇帖文呼吁政府「建城造地要科学和专业」。笔者不具专业资格，难以就此方面评论政府过去和现在的有关工作是否不够科学和专业，惟回顾特区过去27年经历的遭遇，不少影响土地房屋规划及建设的事情，都不是科学和专业可以推算出来。谁能预计席卷全球的金融海啸和风暴？谁能预见「占中」和「修例」行动？谁能预知禽流感和新冠病袭港？

有一点可以肯定的是，未来世界会出现更大更急的自然和人为变化，特区政府可以做和应该做的是多走几步，提高现行研究造地工作和资料的透明度，更加开诚布公，让大众参与制定未来10年以至20年基於不同假设场景（紧贴国家每个5年计划）而推算出来的土地需求增减量。虽然今天科学不论有多先进，也不能确保这些假设一定准绳，但若民众有机会参与丶认同和支持，政府和市民「荣辱与共」，尽量避免效率低的土地大辩论，对「由治及兴」也是出了一分力。

地政总署前署长丶香港集思会顾问

2024 年 10 月18 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

劏房何时「清零」

行政长官前天公布新一份《施政报告》，内容从「一国两制」谈到「精神健康」，不同持份者各取所需，各抒己见。不过，从过去两日铺天盖地的媒体报道丶社会评论丶市民提问特首内容所见，民生问题，特别是「劏房」问题仍是市民关注之首。政府打算立法制定出租「劏房」的最低标准，合标的称之为「简朴房」，不合标的将透过惩处违法的业主予以取缔，住在违规「劏房」的租客则免受刑责。

受以上方案影响且最感「切肤」之痛的并不是「劏房」业主而是租客。政府估计现时有约11万个「劏房」住户，部分符合「简朴房」标准，但由於在现阶段政府不宜进行「冻结调查」，亦无意於通过有关法案後进行，将来被界定为「劏房」的实际数目和居於其内的人口数字，以及其他可作调研的资料无从得知。

这些「劏房」一旦面对执法行动，居民有3个选择：一是迁往届时必会「坐地起价」加租的「简朴房」；二是迁往其他暂未列入执法行动对象的「劏房」，「住得一日过一日」；如果有关居民已在轮候「上楼」名册内，第三个选择是期望获政府安置优先入住过渡性房屋或简约公屋。行政长官日前亦重申，政府一贯的政策是一定不会让受迁拆影响的居民「无瓦遮头」，问题是政府能及时提供足够数目的公营房屋单位给这些居民吗？若有舆论支持和财政状况许可，政府还可对有切实需要的「劏房」住户发放一次性的搬迁特惠津贴。

《施政报告》指出有11万个「劏房」住户，未知当局已否准确掌握到他们的地理位置，相信大部分应是位处市区的失修高龄楼宇内。若果该等楼宇已被或将会被纳入旧区重建计划内，可能会对推行市区重建计划产生一正一负的影响。

从正面看，若「劏房」业主持有的楼宇已被巿建局选中为重建项目，不会花钱把「劏房」改为「简朴房」，而是快点把取缔了的「劏房」交吉卖给市区重建局以获取更高的补偿，而收购过程及时间亦因而提速提效。从负面看，拥有「简朴房」的业主有了政府的认可，除非市场需求急剧下滑，否则未必会有足够诱因促使其速售单位予市建局，因此拖慢旧区重建进展。房屋局应多与市建局沟通，让旧区重建和取缔「劏房」相辅相成。

至於取缔「劏房」的力度和速度，《施政报告》 指政府会设定足够的宽限期，并会配合市场上「简朴房」的供应，以及公营房屋的供应和政策，把「劏房」分批有序处理。《施政报告》订下了新指标，在2025/26年度，差饷物业估价署会查核不少於1000个「劏房」户的业主有否触犯针对规管租赁的罪行。就算作保守假设，现时11万个「劏房」只有20%属於违法，其中一半业主不再出租这些「劏房」，以每年抽检数量计算，政府岂非要花约11年才能确保「劏房」清零？

香港是全球出生率最低的地方之一，我们今天的年轻人和小朋友是他日香港的栋梁。既然是「稀有动物」，社会理应为他们提供一个良好的家居环境，让其身心健康快乐成长，可是他们其中有多少人被迫在「劏房」成长？政府投放大量资源在教育，可否也为改善影响下一代成长至为重要的居住环境展示更大决心？

地政总署前署长丶香港集思会顾问

2024 年 8 月16 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

马路与天路

香港地少车多，总数2241公里的行车道路（港人称「马路」）充斥着813000部车辆，虽未出现其他国际城市经常交通严重挤塞的问题，但扩阔现时旧区内交通繁忙的道路和在新发展区建造新道路以应付新增人口的需要，有违绿色可持续发展原则。兴建更多柏油或三合土马路，削弱了香港建设「海绵城市」的能力。维修被高汽车流量损坏的马路，政府每年又得花多少钱？

「低空经济」可分为两个层次，一是在离地数百米的天空，建立飞行走廊，有学者称之为「天路」，供小至中型遥距控制的无人驾驶飞行器行驶，避开马路上的交通挤塞，达至提速提效。为了应对未来天路也可能出现交通挤塞的问题，走廊可用不同的飞行高度区间划出多层的「天路」，达至提量。这类俗称「无人机」的主要商业用途，是运送包裹丶外卖丶药物丶急件等物品，操作成本比有人驾驶货车运送的模式为低，不过过去新冠疫情衍生的众多电单车送外卖速递员的饭碗，会否被新兴的「低空经济」砸破呢？

「低空经济」的另一层次，是利用比无人机使用的「天路」更高但不超逾1000米的上空，开放给有飞行员或无人驾驶的载客（一般是四名）电能垂直升降飞行器（英文简称为eVTOL）使用。比起直升机，eVTOL是零碳排放，飞行噪音更低，建造丶维修和操作费用更低，收费更便宜，对於争分夺秒的商务行政人员，不失为直升机以外的一个选择。eVTOL亦为旅游业带来新的空中漫游节目，吸引顾客。

「低空经济」并不是纸上谈兵。无人机的技术丶设计日趋完善，商业用途亦日益扩大。美国电商亚马逊早於2020年已获当局发牌以无人机在加州送货，并宣布今年年底在意大利和英国引进这种服务。我国更迟来先发，今年2月深圳一架无人驾驶的eVTOL「空中的士」试飞珠海成功；一个月後，广州亦有「空中的士」成功穿梭於高楼大厦密集的珠江新城CBD。大湾区成为全国「低空经济」领头羊，指日可待。特区此时还不投入，更待何时？

特区政府应加快从商贸丶货运丶客运丶交通管理丶紧急服务等角度研究无人机及eVTOL在港运作的技术可行性，以及「低空经济」在香港发展的潜力。珠玉在前，当局可向海外城市和内地省市（特别是一河之隔的深圳）取经，希望特首於今年的《施政报告》阐释推动「低空经济」的政策方向和支援这新兴行业发展的实质措施，充实香港作为绿色智慧城市的内涵。如政府为「低空经济」开绿灯，河套区港深创新及科技园区丶新田科技城以至整个北部都会区和交椅洲人工岛的规划都要预留「天路」和土地给大大小小的无人机停泊和装卸货物。至於载客的eVTOL，跟直升机一样，最合适上落乘客的地点莫过於甲级写字楼的天台，当局可能要审视《建筑物条例》对这种构建物的规限程度，尽量方便发展商兴建eVTOL的停机坪。此外，飞行工具和飞行限制范围与高度等属民航处管辖，经济效益评估是商务及经济发展局的责任。「低空经济」是跨局跨部门的课题，看来特首又要成立一个专班了。

地政总署前署长丶香港集思会顾问

2024 年 8月 1 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

得西九丶得天下?

西九文化区（下称文化区）从前行政长官董建华於1998年提出兴建（时称西九文娱艺术区）至今已近四分一世纪，现时虽渐具规模，但发展过程荆棘满途，当中尤以文化区的经营模式可持续性最令政府丶西九文化区管理局（下称管理局）及纳税人担心。

发展文化区需要大量短期丶中期及长期的资金。计划初出台时政府的如意算盘是借助私人市场力量，以整个原称西九文娱区内的土地发展权益（包括商场丶商厦丶住宅）授予单一发展商，条件是中标者需要负责设计丶兴建及营运政府要求的各项文娱设施。 这条winner takes all（鳌头独占）的批地原则却惹来公众丶文化界丶政客，甚至部分发展商的强烈不满，「得西九丶得天下」之说，甚嚣尘上，迫使政府改弦易辙，立法成立管理局，予以一次性的拨款，其後文化区便要自负盈亏。回想过来，假若当年整个西九文娱区真的「外判」给一家发展商，以近年香港的地产发展表现欠佳，文化区算不上是块肥肉，说是鸡肋更恰当。搅不好的话，文化区最坏情况是可能出现「烂尾」，最终还是要政府收拾烂摊子。

管理局自2008年成立以来，一直被怎能做到可持续财务稳健的问题缠绕，今年3月及5月管理局主席唐英年透过传媒公开向政府两度「逼宫」，指政府如继续不回应管理局提交的财务建议方案，该局资金链或於明年6月断裂，若动用储备则可捱多一年左右。结果政府两个月後公布解除文化区内住宅项目的发展模式限制，允许出售该等项目，以发展物业的收入支持文化区的财政，避免政府动用公帑资助。

文化区的财困就此便解决了吗？当然不是，文化体育及旅游局局长杨润雄宣布政府决定时明言，政府此举可「解决（管理局）目前面对的资金流问题，管理局必须用好政府给予的土地资源，确保财务可持续性，最终达致自负盈亏，这亦是西九文化区经营模式的初心」。问题是管理局既有燃眉之急，理应尽快出售区内住宅发展权套现，但现时一手楼市弱况在短期内难以强力反弹，发展商就算有兴趣「投地」，出价也不会太进取，倘管理局「要钱不要货」，「低价」「卖地」应急，是否明智之举呢？假如要遵照政府要求，用好政府给予的土地资源，那何时才算是「卖地」好时机？再者，文化区可作非文化用途的土地不是长卖长有，以「卖地」收入支撑文化区的营运和长远发展，其可持续性十分存疑。事实上，政府的新闻公报指出同意管理局「卖地」将使後者可继续运作（仅）约10年，期间政府会与管理局找出可行的措施，以解决其长期的财务挑战。

文化区非香港全球独有和始创，网上搜寻显示起码有阿联酋首都阿布扎比的Saadiyat文化区（面积达2700公顷，等於2.7个交椅洲人工岛），和美国得州沃思堡（Fort Worth）文化区（面积为48.5公顷）。两者的愿景丶使命丶文娱设施和商业原素（例如购物丶餐饮）跟西九文化区相近，可惜有关两者财政资源的网上资料不全，只知道Saadiyat文化区内及其周边有大量由一家发展商拢断的高中档住宅发展，大有可能就是以地产支持文化区的财政。管理局不妨参考此等海外文化城的生财之道。

除文化区外，世界知名博物馆的营运模式亦值得管理局参考。门票收入通常只占该等博物馆收入少部分，大多数博物馆都要靠私人慈善基金长期拨款及个人或大机构的长期捐款和赞助，有的还可获政府长期补贴。以西班牙毕尔包的古根汉博物馆为例，该馆除获当地政府为一亿美元的建馆费买单外，再获一笔5000万美元的基金作收购藏品之用。此外，有别於西九文化区的M+，当地政府也为博物馆每年的1200万美元支出提供补助。花费这麽多公帑，换来把毕尔包从衰败的工业城鎭华丽变身成吸引全球游客的文化朝圣地，是绝对值得。当然，每个文化区或文艺设施都有不同的背景，特区政府和管理局未必能将其他地方的设施财政管理照搬到文化区，但参详海外这类计划的可持续发展模式，说不定可以找到灵感，以合适的方案把西九文化区从财困拯救出来，让它在天下间拼出个名堂。

地政总署前署长丶香港集思会顾问

2024 年 7月 25 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

街道命名费思量

新冠疫情前，内地来港游客典型活动离不开到太平山顶及浅水湾海滩等传统景点丶在商业区购买奢侈品或药物奶粉，以及在着名食肆饱尝山珍海味。复常後，内地客的兴趣起了明显变化，趋向所谓深度游，感受香港文化和香港人的日常生活。

现在全港的大街小巷，都可以见到内地游客的踪影，与今年5月国务院港澳办主任夏宝龙提出特区政府和旅游业界要树立「香港无处不旅游」的理念不谋而合。

香港街头巷尾对来自内地的朋友有什麽吸引力？答案其中之一是显示浓厚殖民地色彩的街道名称路牌，不少人喜欢以这些路牌作背景，「打卡」为记。读者们或许仍记得主权回归前，香港社会各界对带有殖民地色彩的政府建筑物和道路名称应否改名「脱殖」曾有过热烈讨论，最後因《基本法》「50年不变」和此举弊多於利的考虑得以保留，想不到今天竟成为分布香港处处的旅游新景点。

香港开埠至今有4000多条经刊宪的法定道路名称。2000年以前，街道命名的工作散落於不同政府部门及现已被废除的市政局各师各法，当局对每条街道命名背後的考量，并无完整公开的官方资料，有些街道名称甚至成为笑柄，反映过往政府处理街道命名的态度并不太认真。自1989年开始，新界街道命名的工作由地政总署负责，并於2000年起肩负市区街道命名工作，自此香港特区所有街道命名丶改名和除名的工作由地政总署测绘处专责，并为此制定街道命名的原则及程序。

综观过去5年，新命名的道路名称，有与道路所在的公共设施相关（例如香港国际机场航天城的航天城第一丶二丶及三街，西九文化区的文化道），也有直接用道路所在地区为名（例如将蓝公路丶米埔南路），亦有在同区以同一字开首的道路群（如九龙城的承昌道丶承景街丶承裕里丶承富里），不过街名字首相同的道路又不一定是在同区（海映路是在大埔丶海善里却是位处东区丶海达街是在深水埗丶海洋径则位於南区），只不过这些街道都接近海滨而已。殖民地时代以港督丶英籍高官和对建设香港有重大贡献的平民名字（启德道丶麽地道）命名街道的做法，在二次大战後已终止，唯一例外的应是在屯门，以已故新界乡议局前主席刘皇发先生及其夫人命名的皇珠路。

从短至中期来看，发展北部都会区意味将会出现更多新道路。再看远一点，面积达1000公顷的交椅洲人工岛会兴建大量道路，当局为众多新道路命名也要多花心思。

政府当前大力推动中华文化丶弘扬爱国爱港精神，以及培育市民对香港和祖国的归属感，大可考虑采用对中国或香港的科技丶文化丶艺术丶历史或建设有重大影响及贡献的已故人物名字命名新街道。

「人选」方面，相信近以饶宗颐丶查良镛丶黄湛深（黄沾），远至孙逸仙丶李尧棠（巴金）丶詹天佑（幼年在港念书，港大荣誉法学博士）等人为街道冠名，当局无需担心引起社会争议吧？

地政总署前署长丶香港集思会顾问

隽悦工作室主办 ，民众联席，香港集思会，香港大学毕业同学会，香江集思会及GBX支持

讲题：全球供应链发展趋势与香港
讲者：张家敏
主持：何基章
日期：香港 2024年6月29日(星期六) 上午十时至十二时
地点：北角隽悦三楼综艺厅

讲题简介：
讲者将分析
1）影响全球供应链发展的因素
2）间接出口～中美贸易的新模式，及
3）香港在新形势下的挑战丶机遇与对策

讲者简介：
张家敏先生现为冯氏集团属下的利丰发展(中国)有限公司董事总经理及利丰研究中心高级顾问。冯氏集团(原称利丰集团)是一家以香港为基地的跨国企业，其附属公司主要从事贸易丶物流丶分销及零售四项核心业务。

张先生负责集团研究及内地业务发展等工作，他的研究领域包括供应链管理丶内地及亚洲商贸经济及地区发展策略等。

张先生现为全国港澳研究会理事丶特首政策组专家组成员丶香港贸易发展局一带一路及大湾区谘询委员会委员丶香港再出发大联盟共同发起人丶国家发展和改革委员会中国宏观经济学会常务理事，以及中国经济学术基金秘书长。

张先生曾任全国政协委员(第九至十二届)丶全国人大香港特别行政区筹备委员会委员丶国务院港澳办公室-新华社香港分社-港事顾问丶全国人大香港特别行政区基本法谘询委员会委员丶香港策略发展委员会委员丶香港特别行政区政府中央政策组特邀顾问丶大珠三角商务委员会事务主任及香港特别行政区交通谘询委员会委员。

2024 年 6 月 20 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

家家有本难念的经

医教住食行可说是现今全球都市人和他们政府最关注的五大民生问题，其中住屋问题可说是重中之重，增加可负担房屋供应往往成为民选制度中政客争取选票的政纲。香港特区政府虽非全民普选产生，多届特首的政纲仍以此为重中之重，并推行多管齐下（包括一些引起社会争议）的策略增加短丶中丶长期的土地及公私两类房屋供应。可惜这个困扰香港人数十年的问题，虽有中央政府的敦促，至今暂未见到解决的曙光。

房价高不可攀并非只是香港地少人多的问题，世界各地大城市也面临相同的难题。日前有美加学术及政策研究机构发表2024年国际房屋可负担程度周年报告（下称「报告」）（Demographia International Housing Affordability）（www.demographia.com/dhi.pdf），根据去年第三季全球94个城市的有关数据，将其中11个城市的楼价列为「Impossibly Unaffordable」（意译为「离晒大谱的难以负担」），香港连续第13年高踞榜首，房价难以负担的程度更抛离排名第二的澳洲悉尼和排名第三的加拿大温哥华，这个冠军地位肯定不是特区政府欣然接受的「荣誉」，反而是愚公要移的大山。

根据报告分析，全球各大城市近年楼价升幅远超中产市民收入增幅，要归咎当地政府的土地规划政策人为地限制了房屋供应。不少西方国家的政府采用限制市区范围扩大（urban containment）及增加市区居住密度的政策，令市区地价楼价一起飙升，中产家庭难圆置业梦甚至生活水准下降。报告隐言这种以规划理想而非以人为本的政策，是好心做坏事。

全球最难负担屋价排行第二位的悉尼，是推行上述政策的一个好例子。该市所属的新南威尔士州政府早前透露，为「平衡」悉尼各分区房屋密度分布，未来5年将在现时发展密度低的市郊地区兴建377万套住所，其中只有少於两成会利用「绿地」，八成则是在已发展土地提高发展密度。成为人口增加对象的各区区议会非常反对州政府的做法，并把房价急升的原因归咎於澳洲联邦政府近年容许大量移民入境永久居留，令住屋需求失却平衡，不过此属题外话，於此按下不表。

报告称，所有楼价负担能力离晒谱的城市（包括香港）都犯了上述规划毛病。其实香港市区发展密度老早已是甚高，政客们一面批评政府「见缝插针丶盲抢地」，一面却促请政府放宽地积比及建筑高度等发展参数，以达至地尽其用，负责城市规划的技术官员实在无奈。

香港跟其他楼价离晒谱的城市另一不同之处，就是没有刻意规限市区扩大，反而经常检讨可否利用分隔市区与未发展或不宜发展房屋丶有缓冲作用的绿化地带（green belt），但招来环保团体批评。

此外，当局过去半世纪已在新界发展了原意本属相当「独立」的一系列新市镇，不存在报告所指「画地为牢」的规划政策。事实上，报告指出香港未来房屋供应短缺的问题，可望藉北部大都会和交椅洲人工岛产生的土地而得以纾缓。

家家有本难念的经，世界不少大城市同样面对楼价贵丶中产置业能力不断下降及中产下流所产生的社会和政治问题，天下间却没有放诸四海皆准的得道途径。香港人常用作比较的新加坡，虽然土地非常有限，为数600万的人口也不算少，然而约九成的置业率可能是全球城市之冠，其楼价的可负担度在研究报告涵盖的94个城市中排名第11。特区政府官员过去也曾到狮城考察其房屋政策，未知取了什麽经？

地政总署前署长

网上重温

隽悦工作室丶香港集思会丶香港大学毕业同学会合办，树贤基金支持「减废的疑惑：香港垃圾徵费的前生今世与展望」讲座，邀请中国建筑(香港)可持续发展总监区咏芷女士丶「自然在地」创办人，香港地球之友董事罗敏仪博士及香港太古可口可乐公共事务丶传讯及可持续发展主管张洁仪女士分享对此题目的看法，欢迎大家出席参与讨论。

讲题：减废的疑惑：香港垃圾徵费的前生今世与展望
讲者：区咏芷丶罗敏仪丶张洁仪
主持：林劲放
日期：2024年5月18日(星期六) 上午十时至十二时
地点：北角隽悦三楼综艺厅

讲者简介：
区咏芷女士 (Michelle)，现为中国建筑(香港)可持续发展总监，於2013 － 2022年为香港环境局黄锦星局长的政治助理，协助筹划《香港气候行动蓝图2050》丶《香港资源循环蓝图2035》等。

罗敏仪博士 (Caroline)，「自然在地」创办人，香港地球之友董事，曾於高等院校担任助理教授，多年来推广自然生态教育丶研究城市绿化相关议题，包括城市园林废弃物的再利用。

张洁仪女士 (Suzanne)，香港太古可口可乐公共事务丶传讯及可持续发展主管。曾於环保团体担任管理层，倡议多项环保政策。

针对香港特区近年面对的国家安全风险，及维护国家安全的宪制责任及需要，香港集思会理解及支持香港特区政府对《基本法》第二十三条的立法。然而，因应短暂的谘询期及其立法内容的复杂性，本会争取时间与会友交流丶收集并整理一些对谘询文件的意见及评论，希望为香港特区政府提供参考意见，制定最适合香港特殊情况的法例处理有关危害国家安全的风险。本意见涵盖关於立法定义及标准建议丶解说工作丶保障及平衡市民大众的权益和自由。

1. 第4章：叛乱丶煽惑叛变及离叛，以及具煽动意图的行为

有关「煽动意图」定义及相关罪行，建议香港特区政府订立清晰界线，厘清「煽惑叛变」丶「煽惑意图」和「批评政府」的定义和标准，使香港市民及传媒工作者能了解其差别，让合理丶善意的意见及建议能够被坦诚发表。

另外，有关「管有煽动刊物」的条例需要清晰定义，界定何谓煽动刊物，及管有数量丶用途（例如学术研究丶图书馆收藏或传媒机构资料库）丶年期（例如法例生效後对刊物出版日期的追索期或拥有该刊物的年期）及刊物形式（例如电子或纸本版本）的标准，以免学术研究人员丶传媒工作者以及一般大众产生疑惑及误触红线。

2. 第5章：窃取国家机密及间谍行为

香港特区作为国际经济文化大都会，有关＂国家秘密＂及与「间谍」行为相关的罪行，可能会影响专业人士丶科研人员丶传媒工作者以及一般大众日常的正常或国际商务来往。为避免寒蝉效应，影响香港特区「背靠内地丶面向全球」的商务独有优势，立法时应详细定义何谓＂国家秘密＂，以何标准准则判断及如何解决出现的争议，尤其应该为有关国家或香港特区经济和社会发展丶国家或香港特区科技发展或科学技术的秘密定义解释清楚，避免公众丶政府官员或公职人员有疑惑而不敢作为或误触及红线。

就「间谍」行为相关的罪行，基於现今间谍活动手法层出不穷，一方面要针对性应对境外情报组织的间谍行为立法，另一方面亦要保障香港市民大众，避免不慎参加境外情报组织或被境外情报组织利用而不自知。建议香港特区政府立法後可从两方面与香港市民大众沟通，一方面着力教育及宣传，让大家清晰知道何谓国家安全及间谍活动；另一方面由香港律政署牵头（并引入其他相关的官方或专业机构）设立特别部门，常设热线，让香港市民大众可就个别事件谘询，释除疑虑及避免堕入圈套。这点可参考廉政公署成立时，设立社区关系处，推广廉政工作。

就以＂境外势力＂取代＂敌人＂的概念，建议更改为＂境外敌对势力＂，让该定义更清晰。

针对如何保障如某些香港市民或传媒工作者为维护公众利益（public interest）而成为「告密者」，基於爱护国家丶爱护香港的情怀，冒险抵触法律透露＂国家秘密＂，揭发政府或个别官员流弊丶乃至个别人士或团体违法行为，建议香港特区政府考虑订立免责条款，清晰确立行为的界线，让此类人士可以为维护公众利益挺身而出，而能以「公众利益」为抗辩理由。

3. 第6章：危害国家安全的破坏等活动

有关「危害国家安全的破坏活动」罪，除了要防止破坏或削弱公共基础设施外，亦应考虑有否需要将其他可以损害或瘫痪香港特区整体运作的系统（例如电子丶金融丶通讯及网络系统等）纳入保障范围。另外现今科技发展日新月异，建议立法时需要考虑将来可能遇见的情况，尤其关於人工智能或其他高科技系统带来的国家安全风险。

4. 第7章：境外干预及从事危害国家安全活动的组织

建议明确制定「境外干预」的定义和标准，境外敌对势力对国家安全的干预已成为当今世界的共同挑战，然而，在制定这些条文时，需要谨慎平衡国家安全和个人自由之间的关系，避免以国家安全名义，不必要及不适当地限制公民的合理合法权益。同时，应该制定明确的定义和标准，以确定何种行为属於境外干预，避免对正常的民间国际交流造成阻碍。另外为避免香港市民或本地组织不自觉不知情地＂配合境外势力＂，香港特区政府可在前文提及由香港律政署牵头设立的常设热线或会见机制，让市民或组织可就个别事件谘询查询，释除疑虑及避免堕入圈套。

政府建议「完善」现行社团条例中，基於维护国家安全所需禁止政治性团体与外国丶外地或台湾的政治性组织联系，建议保安局局长可命令禁止该社团运作或继续运作。当赋予政府此权力时，建议保安局亦需要适当地对公众解释以释除疑虑。另外何谓「联系」的定义非常重要，包括何谓一般或密切联系，何种程度的联系是可接受，确保正常港台及与外国民间良性交流能畅顺地进行。

5. 第9章：与完善维护国家安全的法律制度和执行机制相关的其他事项

2020年全国人大通过的《香港国安法》与《基本法》第二十三条立法主题目标同样涉及国家安全范畴，第二十三条立法覆盖面虽然不尽相同，但亦可能出现案情同时涉及两条法律或两条法律条文出现部份重叠情况，当情况出现时该如何处理两者关系？《香港国安法》第62条规定若与香港本地法律不一致则以《香港国安法》作准。因此第二十三条立法相关条款应该避免出现重叠及不一致的情况。

在加强香港国家安全及《基本法》第二十三条立法的过程中，香港特区政府必须秉持公正丶透明和平衡各方面利益，充分尊重和保障公民的权益和自由。只有通过建立健全的法律框架，提高国家安全的水平，才能确保香港的长期稳定和繁荣。基於国安法律的特殊性质，要将上述的核心法律慨念及名词全部都细化至日常操作性法律慨念及名词的程度，我们理解是不能完全做到的，在这方面其他国家及地区与我们国家及香港地区也是相同的。因此，在《基本法》第二十三条立法生效後，在实践过程中有系统丶持续及积极地向香港巿民及在国际层面进行教育丶宣传丶推广丶解说，将会是致关重要的。具体而言，可以由香港律政署牵头（并引入其他相关的官方或专业机构），在其已设立的法治教育专门网页内，多设定一个这方面的附页及资料库，作为上述教育丶宣传丶推广丶解说工作的核心资源及操作平台。我们呼吁政府和社会各界共同努力，为顺利落实香港的国家安全立法作出贡献。