2024 年 11 月15 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

打通官商經脈 發展有望提速

近年陰霾籠罩樓市，發展商對競投政府、港鐵和市建局土地持審慎態度，出現多宗賣地流標。在市場經濟追求至高回報原則下，發展商不願「高價」追地可以理解，坐擁土地儲備的發展商亦不急於投地，甚至可能私底下擔心政府大力開拓土地應付長遠發展需要，會影響他們土地儲備的升值潛力。

然而，今屆政府指過去樓市不景時，昔日政府放下造地工作，造成日後樓市復甦卻缺地建樓的後果。為免歷史重演，政府多次重申在北部大都會區的開拓和重整土地工作，會按原定時間表進行，只是交椅洲填海計劃會減慢步伐。經濟學者和市民關注焦點則落在賣地收入減少會加劇政府財赤，影響政府在房屋以外的公共服務，以及樓價超貴與劏房問題何時方能解決。

就在官、商、學、民之間對造地工作緩急與面積多寡意見不一之時，先有前特首梁振英拋出香港是否造地愈多愈好，和土地會否供過於求的問題；後有國務院港澳辦夏寶龍主任與特區政府高層和工商界人士（以地產界最矚目）在深圳座談，敦促工商界以「實際行動」詮釋愛國愛港，共同推進落實長遠發展規劃。有時事評論解讀中央要求發展商支持政府，積極參與投地，避免房地產這條香港經濟重大支柱斷裂。

行政長官李家超早前說，政府必須有土地主導權，否則此權就變成「在利益藩籬的控制之中」，令人想起多年前坊間流行一時的「地產霸權」熱話。其實，土地買賣要雙方「你情我願」，一隻手掌拍不響，政府固然有權決定何時推出何地和推地面積多少，還有加入不受發展商歡迎的特別賣地條款（如預留地方興建安老院舍、社區會堂等），但發展商若覺得招標項目中太多發展限制，不符商業利益，甚或未能「賺到盡」，大可不入標，又或出價時把地價大打折扣至政府不願接納的水平，這個話語權又算不算是「霸權」？政府的「行政主導」又是否一定能夠達成「以結果為目標」？

「香港好、商界好；商界好、香港好」，社會無謂抱着「官商博弈」，或是反過來「官商勾結」的前設，來看待土地供應問題中的雙方關係，官商合作才能達成雙贏，才會造福香港。政府要主動出擊，虛懷若谷，多聽業界聲音，多吸納民間智慧，而非單憑一己良好但離地的意願，或視賣地條款要求或限制如聖誕樹燈飾，掛得愈多愈好。政府過去數個涉及土地的大型發展項目，例如西九文化區和啟德郵輪碼頭，就是因為政府最初的如意算盆打得太響，發展商難以接受，結果「一拍兩散」，項目蹉跎多時，偌大的地皮長期曬太陽，平白損失了難以計算的經濟和社會效益。

政府過去處理一些特殊建設項目，在未正式招標前，有邀請業界呈遞意向書（EOI）「熱身」的做法，一來測試市場水溫，二來可吸納市場意見，令招標條款更貼地、更可行。此外，政府還有其他諮詢渠道，包括城規會、地產建設商會、土地及建設諮詢委員會、專業團體和有關業界商會。

不過，筆者在職時的經驗是，後者的角色較為被動，主要是認許（endorse）政府準備出台的計劃和措施，可能是政府不大想太多意見造成「節外生枝」。其實政府應嘗試擴大這些團體參與擬定計劃和措施的空間，有助它們出台後推行更順暢。特首常說，香港現已脫離「由亂及治」，進入「由治及興」，如政府在「治」方面多下工夫，如商界對夏主任的告誡放在心上，則「興」期可待。

地政總署前署長、香港集思會顧問

2024 年 11 月8 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

再來土地大辯論?

自香港回歸後，歷屆政府均在《施政報告》（1998、2011、2013、2022）提出需要開拓更多「生」地，建立土地儲備，以滿足長遠發展需要。不過，土地短期供應短缺，政府「撲火」還來不及，唯在「見縫插針」、「盲搶地」等情況下，建立土地儲備似乎只是良好意願而已。

2018年時任特首林鄭月娥委任土地供應專責小組主持「土地大辯論」，其後小組報告建議政府應持續造地及建立土地儲備，均被政府接納。

林鄭月娥更力推交椅洲人工島造地大計，卻被反對者指為「倒錢落鹹水海」。2022年李家超接任特首後，政策方向維持不變，去年在《施政報告》中宣布，預計至2048年的整體土地供應減去預計需求，將可建立最少1000多公頃的土地儲備，是特區政府首次為建立土地儲備的策略，提供較實在的落實時間和數量指標。

因着過去幾年整體經濟環境改變，加上私人樓宇落成量增加，市民對入市持觀望態度，發展商對政府、港鐵及市建局的土地招標反應冷淡，政府賣地收入劇減導致財政盈餘收縮。面對這一籃子因素，社會陸續有聲音認為，政府毋須急於動用大量財政資源開發土地，予人「土地大辯論」重啟的感覺。近日最矚目的言論是前特首梁振英於網上以〈慎防供過於求〉為題撰文，指未來土地房屋供應量並非愈多愈好，過量供應會對私人資產、社會資源、金融制度和政府穩健財政產生負面影響，政府要拿捏未來房屋需求量，盡量做到供求平衡。其後，梁振英又以〈因為不是免費的〉為題撰文，忠告低密度發展的規劃是有財政代價，「社會要有通盤和細緻的考量……拿捏好準繩」。

現任特首李家超迅即回應指造地和供應是兩回事，不斷造地，可讓當局在有需要時可快速推出市場，沒有即時需要推出的土地則列入土地儲備。李特首又指出，政府對於造地和推出土地會持謹慎態度，「嚴肅地按數據分析來判斷供求的需要，有序、平穩」，希望香港的土地房屋健康發展。梁振英連日發文回應，有媒體形容這是兩代特首隔空開火，又有學者為兩人重啟土地辯論作出背後的政治解讀，為政商界提供了私人飯局間的「吹水」材料。

梁振英在其中一篇帖文呼籲政府「建城造地要科學和專業」。筆者不具專業資格，難以就此方面評論政府過去和現在的有關工作是否不夠科學和專業，惟回顧特區過去27年經歷的遭遇，不少影響土地房屋規劃及建設的事情，都不是科學和專業可以推算出來。誰能預計席捲全球的金融海嘯和風暴？誰能預見「佔中」和「修例」行動？誰能預知禽流感和新冠病襲港？

有一點可以肯定的是，未來世界會出現更大更急的自然和人為變化，特區政府可以做和應該做的是多走幾步，提高現行研究造地工作和資料的透明度，更加開誠布公，讓大眾參與制定未來10年以至20年基於不同假設場景（緊貼國家每個5年計劃）而推算出來的土地需求增減量。雖然今天科學不論有多先進，也不能確保這些假設一定準繩，但若民眾有機會參與、認同和支持，政府和市民「榮辱與共」，盡量避免效率低的土地大辯論，對「由治及興」也是出了一分力。

地政總署前署長、香港集思會顧問

2024 年 10 月18 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

劏房何時「清零」

行政長官前天公布新一份《施政報告》，內容從「一國兩制」談到「精神健康」，不同持份者各取所需，各抒己見。不過，從過去兩日鋪天蓋地的媒體報道、社會評論、市民提問特首內容所見，民生問題，特別是「劏房」問題仍是市民關注之首。政府打算立法制定出租「劏房」的最低標準，合標的稱之為「簡樸房」，不合標的將透過懲處違法的業主予以取締，住在違規「劏房」的租客則免受刑責。

受以上方案影響且最感「切膚」之痛的並不是「劏房」業主而是租客。政府估計現時有約11萬個「劏房」住戶，部分符合「簡樸房」標準，但由於在現階段政府不宜進行「凍結調查」，亦無意於通過有關法案後進行，將來被界定為「劏房」的實際數目和居於其內的人口數字，以及其他可作調研的資料無從得知。

這些「劏房」一旦面對執法行動，居民有3個選擇：一是遷往屆時必會「坐地起價」加租的「簡樸房」；二是遷往其他暫未列入執法行動對象的「劏房」，「住得一日過一日」；如果有關居民已在輪候「上樓」名冊內，第三個選擇是期望獲政府安置優先入住過渡性房屋或簡約公屋。行政長官日前亦重申，政府一貫的政策是一定不會讓受遷拆影響的居民「無瓦遮頭」，問題是政府能及時提供足夠數目的公營房屋單位給這些居民嗎？若有輿論支持和財政狀況許可，政府還可對有切實需要的「劏房」住戶發放一次性的搬遷特惠津貼。

《施政報告》指出有11萬個「劏房」住戶，未知當局已否準確掌握到他們的地理位置，相信大部分應是位處市區的失修高齡樓宇內。若果該等樓宇已被或將會被納入舊區重建計劃內，可能會對推行市區重建計劃產生一正一負的影響。

從正面看，若「劏房」業主持有的樓宇已被巿建局選中為重建項目，不會花錢把「劏房」改為「簡樸房」，而是快點把取締了的「劏房」交吉賣給市區重建局以獲取更高的補償，而收購過程及時間亦因而提速提效。從負面看，擁有「簡樸房」的業主有了政府的認可，除非市場需求急劇下滑，否則未必會有足夠誘因促使其速售單位予市建局，因此拖慢舊區重建進展。房屋局應多與市建局溝通，讓舊區重建和取締「劏房」相輔相成。

至於取締「劏房」的力度和速度，《施政報告》 指政府會設定足夠的寬限期，並會配合市場上「簡樸房」的供應，以及公營房屋的供應和政策，把「劏房」分批有序處理。《施政報告》訂下了新指標，在2025/26年度，差餉物業估價署會查核不少於1000個「劏房」戶的業主有否觸犯針對規管租賃的罪行。就算作保守假設，現時11萬個「劏房」只有20%屬於違法，其中一半業主不再出租這些「劏房」，以每年抽檢數量計算，政府豈非要花約11年才能確保「劏房」清零？

香港是全球出生率最低的地方之一，我們今天的年輕人和小朋友是他日香港的棟樑。既然是「稀有動物」，社會理應為他們提供一個良好的家居環境，讓其身心健康快樂成長，可是他們其中有多少人被迫在「劏房」成長？政府投放大量資源在教育，可否也為改善影響下一代成長至為重要的居住環境展示更大決心？

地政總署前署長、香港集思會顧問

2024 年 8 月16 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

馬路與天路

香港地少車多，總數2241公里的行車道路（港人稱「馬路」）充斥着813000部車輛，雖未出現其他國際城市經常交通嚴重擠塞的問題，但擴闊現時舊區內交通繁忙的道路和在新發展區建造新道路以應付新增人口的需要，有違綠色可持續發展原則。興建更多柏油或三合土馬路，削弱了香港建設「海綿城市」的能力。維修被高汽車流量損壞的馬路，政府每年又得花多少錢？

「低空經濟」可分為兩個層次，一是在離地數百米的天空，建立飛行走廊，有學者稱之為「天路」，供小至中型遙距控制的無人駕駛飛行器行駛，避開馬路上的交通擠塞，達至提速提效。為了應對未來天路也可能出現交通擠塞的問題，走廊可用不同的飛行高度區間劃出多層的「天路」，達至提量。這類俗稱「無人機」的主要商業用途，是運送包裹、外賣、藥物、急件等物品，操作成本比有人駕駛貨車運送的模式為低，不過過去新冠疫情衍生的眾多電單車送外賣速遞員的飯碗，會否被新興的「低空經濟」砸破呢？

「低空經濟」的另一層次，是利用比無人機使用的「天路」更高但不超逾1000米的上空，開放給有飛行員或無人駕駛的載客（一般是四名）電能垂直升降飛行器（英文簡稱為eVTOL）使用。比起直升機，eVTOL是零碳排放，飛行噪音更低，建造、維修和操作費用更低，收費更便宜，對於爭分奪秒的商務行政人員，不失為直升機以外的一個選擇。eVTOL亦為旅遊業帶來新的空中漫遊節目，吸引顧客。

「低空經濟」並不是紙上談兵。無人機的技術、設計日趨完善，商業用途亦日益擴大。美國電商亞馬遜早於2020年已獲當局發牌以無人機在加州送貨，並宣布今年年底在意大利和英國引進這種服務。我國更遲來先發，今年2月深圳一架無人駕駛的eVTOL「空中的士」試飛珠海成功；一個月後，廣州亦有「空中的士」成功穿梭於高樓大廈密集的珠江新城CBD。大灣區成為全國「低空經濟」領頭羊，指日可待。特區此時還不投入，更待何時？

特區政府應加快從商貿、貨運、客運、交通管理、緊急服務等角度研究無人機及eVTOL在港運作的技術可行性，以及「低空經濟」在香港發展的潛力。珠玉在前，當局可向海外城市和內地省市（特別是一河之隔的深圳）取經，希望特首於今年的《施政報告》闡釋推動「低空經濟」的政策方向和支援這新興行業發展的實質措施，充實香港作為綠色智慧城市的內涵。如政府為「低空經濟」開綠燈，河套區港深創新及科技園區、新田科技城以至整個北部都會區和交椅洲人工島的規劃都要預留「天路」和土地給大大小小的無人機停泊和裝卸貨物。至於載客的eVTOL，跟直升機一樣，最合適上落乘客的地點莫過於甲級寫字樓的天台，當局可能要審視《建築物條例》對這種構建物的規限程度，盡量方便發展商興建eVTOL的停機坪。此外，飛行工具和飛行限制範圍與高度等屬民航處管轄，經濟效益評估是商務及經濟發展局的責任。「低空經濟」是跨局跨部門的課題，看來特首又要成立一個專班了。

地政總署前署長、香港集思會顧問

2024 年 8 月1 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

得西九、得天下?

西九文化區（下稱文化區）從前行政長官董建華於1998年提出興建（時稱西九文娛藝術區）至今已近四分一世紀，現時雖漸具規模，但發展過程荊棘滿途，當中尤以文化區的經營模式可持續性最令政府、西九文化區管理局（下稱管理局）及納稅人擔心。

發展文化區需要大量短期、中期及長期的資金。計劃初出台時政府的如意算盤是借助私人市場力量，以整個原稱西九文娛區內的土地發展權益（包括商場、商廈、住宅）授予單一發展商，條件是中標者需要負責設計、興建及營運政府要求的各項文娛設施。 這條winner takes all（鰲頭獨佔）的批地原則卻惹來公眾、文化界、政客，甚至部分發展商的強烈不滿，「得西九、得天下」之說，甚囂塵上，迫使政府改弦易轍，立法成立管理局，予以一次性的撥款，其後文化區便要自負盈虧。回想過來，假若當年整個西九文娛區真的「外判」給一家發展商，以近年香港的地產發展表現欠佳，文化區算不上是塊肥肉，說是雞肋更恰當。攪不好的話，文化區最壞情況是可能出現「爛尾」，最終還是要政府收拾爛攤子。

管理局自2008年成立以來，一直被怎能做到可持續財務穩健的問題纏繞，今年3月及5月管理局主席唐英年透過傳媒公開向政府兩度「逼宮」，指政府如繼續不回應管理局提交的財務建議方案，該局資金鏈或於明年6月斷裂，若動用儲備則可捱多一年左右。結果政府兩個月後公布解除文化區內住宅項目的發展模式限制，允許出售該等項目，以發展物業的收入支持文化區的財政，避免政府動用公帑資助。

文化區的財困就此便解決了嗎？當然不是，文化體育及旅遊局局長楊潤雄宣布政府決定時明言，政府此舉可「解決（管理局）目前面對的資金流問題，管理局必須用好政府給予的土地資源，確保財務可持續性，最終達致自負盈虧，這亦是西九文化區經營模式的初心」。問題是管理局既有燃眉之急，理應盡快出售區內住宅發展權套現，但現時一手樓市弱況在短期內難以強力反彈，發展商就算有興趣「投地」，出價也不會太進取，倘管理局「要錢不要貨」，「低價」「賣地」應急，是否明智之舉呢？假如要遵照政府要求，用好政府給予的土地資源，那何時才算是「賣地」好時機？再者，文化區可作非文化用途的土地不是長賣長有，以「賣地」收入支撐文化區的營運和長遠發展，其可持續性十分存疑。事實上，政府的新聞公報指出同意管理局「賣地」將使後者可繼續運作（僅）約10年，期間政府會與管理局找出可行的措施，以解決其長期的財務挑戰。

文化區非香港全球獨有和始創，網上搜尋顯示起碼有阿聯酋首都阿布扎比的Saadiyat文化區（面積達2700公頃，等於2.7個交椅洲人工島），和美國得州沃思堡（Fort Worth）文化區（面積為48.5公頃）。兩者的願景、使命、文娛設施和商業原素（例如購物、餐飲）跟西九文化區相近，可惜有關兩者財政資源的網上資料不全，只知道Saadiyat文化區內及其周邊有大量由一家發展商攏斷的高中檔住宅發展，大有可能就是以地產支持文化區的財政。管理局不妨參考此等海外文化城的生財之道。

除文化區外，世界知名博物館的營運模式亦值得管理局參考。門票收入通常只佔該等博物館收入少部分，大多數博物館都要靠私人慈善基金長期撥款及個人或大機構的長期捐款和贊助，有的還可獲政府長期補貼。以西班牙畢爾包的古根漢博物館為例，該館除獲當地政府為一億美元的建館費買單外，再獲一筆5000萬美元的基金作收購藏品之用。此外，有別於西九文化區的M+，當地政府也為博物館每年的1200萬美元支出提供補助。花費這麼多公帑，換來把畢爾包從衰敗的工業城鎭華麗變身成吸引全球遊客的文化朝聖地，是絕對值得。當然，每個文化區或文藝設施都有不同的背景，特區政府和管理局未必能將其他地方的設施財政管理照搬到文化區，但參詳海外這類計劃的可持續發展模式，說不定可以找到靈感，以合適的方案把西九文化區從財困拯救出來，讓它在天下間拼出個名堂。

地政總署前署長、香港集思會顧問

2024 年 7 月25 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

街道命名費思量

新冠疫情前，內地來港遊客典型活動離不開到太平山頂及淺水灣海灘等傳統景點、在商業區購買奢侈品或藥物奶粉，以及在著名食肆飽嘗山珍海味。復常後，內地客的興趣起了明顯變化，趨向所謂深度遊，感受香港文化和香港人的日常生活。

現在全港的大街小巷，都可以見到內地遊客的蹤影，與今年5月國務院港澳辦主任夏寶龍提出特區政府和旅遊業界要樹立「香港無處不旅遊」的理念不謀而合。

香港街頭巷尾對來自內地的朋友有什麼吸引力？答案其中之一是顯示濃厚殖民地色彩的街道名稱路牌，不少人喜歡以這些路牌作背景，「打卡」為記。讀者們或許仍記得主權回歸前，香港社會各界對帶有殖民地色彩的政府建築物和道路名稱應否改名「脫殖」曾有過熱烈討論，最後因《基本法》「50年不變」和此舉弊多於利的考慮得以保留，想不到今天竟成為分布香港處處的旅遊新景點。

香港開埠至今有4000多條經刊憲的法定道路名稱。2000年以前，街道命名的工作散落於不同政府部門及現已被廢除的市政局各師各法，當局對每條街道命名背後的考量，並無完整公開的官方資料，有些街道名稱甚至成為笑柄，反映過往政府處理街道命名的態度並不太認真。自1989年開始，新界街道命名的工作由地政總署負責，並於2000年起肩負市區街道命名工作，自此香港特區所有街道命名、改名和除名的工作由地政總署測繪處專責，並為此制定街道命名的原則及程序。

綜觀過去5年，新命名的道路名稱，有與道路所在的公共設施相關（例如香港國際機場航天城的航天城第一、二、及三街，西九文化區的文化道），也有直接用道路所在地區為名（例如將藍公路、米埔南路），亦有在同區以同一字開首的道路群（如九龍城的承昌道、承景街、承裕里、承富里），不過街名字首相同的道路又不一定是在同區（海映路是在大埔、海善里卻是位處東區、海達街是在深水埗、海洋徑則位於南區），只不過這些街道都接近海濱而已。殖民地時代以港督、英籍高官和對建設香港有重大貢獻的平民名字（啟德道、麼地道）命名街道的做法，在二次大戰後已終止，唯一例外的應是在屯門，以已故新界鄉議局前主席劉皇發先生及其夫人命名的皇珠路。

從短至中期來看，發展北部都會區意味將會出現更多新道路。再看遠一點，面積達1000公頃的交椅洲人工島會興建大量道路，當局為眾多新道路命名也要多花心思。

政府當前大力推動中華文化、弘揚愛國愛港精神，以及培育市民對香港和祖國的歸屬感，大可考慮採用對中國或香港的科技、文化、藝術、歷史或建設有重大影響及貢獻的已故人物名字命名新街道。

「人選」方面，相信近以饒宗頤、查良鏞、黃湛深（黃霑），遠至孫逸仙、李堯棠（巴金）、詹天佑（幼年在港念書，港大榮譽法學博士）等人為街道冠名，當局無需擔心引起社會爭議吧？

地政總署前署長、香港集思會顧問

雋悅工作室主辦 ，民眾聯席，香港集思會，香港大學畢業同學會，香江集思會及GBX支持

講題：全球供應鏈發展趨勢與香港
講者：張家敏
主持：何基章
日期：香港 2024年6月29日(星期六) 上午十時至十二時
地點：北角雋悦三樓綜藝廳

講题簡介：
講者將分析
1）影響全球供應鏈發展的因素
2）間接出口～中美貿易的新模式，及
3）香港在新形勢下的挑戰、機遇與對策

講者簡介：
張家敏先生現為馮氏集團屬下的利豐發展(中國)有限公司董事總經理及利豐研究中心高級顧問。馮氏集團(原稱利豐集團)是一家以香港為基地的跨國企業，其附屬公司主要從事貿易、物流、分銷及零售四項核心業務。

張先生負責集團研究及內地業務發展等工作，他的研究領域包括供應鏈管理、內地及亞洲商貿經濟及地區發展策略等。

張先生現為全國港澳研究會理事、特首政策組專家組成員、香港貿易發展局一帶一路及大灣區諮詢委員會委員、香港再出發大聯盟共同發起人、國家發展和改革委員會中國宏觀經濟學會常務理事，以及中國經濟學術基金秘書長。

張先生曾任全國政協委員(第九至十二屆)、全國人大香港特別行政區籌備委員會委員、國務院港澳辦公室-新華社香港分社-港事顧問、全國人大香港特別行政區基本法諮詢委員會委員、香港策略發展委員會委員、香港特別行政區政府中央政策組特邀顧問、大珠三角商務委員會事務主任及香港特別行政區交通諮詢委員會委員。

2024 年 6 月 20 日
劉勵超 原載信報專欄「 天圓地方」

家家有本難念的經

醫教住食行可說是現今全球都市人和他們政府最關注的五大民生問題，其中住屋問題可說是重中之重，增加可負擔房屋供應往往成為民選制度中政客爭取選票的政綱。香港特區政府雖非全民普選產生，多屆特首的政綱仍以此為重中之重，並推行多管齊下（包括一些引起社會爭議）的策略增加短、中、長期的土地及公私兩類房屋供應。可惜這個困擾香港人數十年的問題，雖有中央政府的敦促，至今暫未見到解決的曙光。

房價高不可攀並非只是香港地少人多的問題，世界各地大城市也面臨相同的難題。日前有美加學術及政策研究機構發表2024年國際房屋可負擔程度周年報告（下稱「報告」）（Demographia International Housing Affordability）（www.demographia.com/dhi.pdf），根據去年第三季全球94個城市的有關數據，將其中11個城市的樓價列為「Impossibly Unaffordable」（意譯為「離晒大譜的難以負擔」），香港連續第13年高踞榜首，房價難以負擔的程度更拋離排名第二的澳洲悉尼和排名第三的加拿大溫哥華，這個冠軍地位肯定不是特區政府欣然接受的「榮譽」，反而是愚公要移的大山。

根據報告分析，全球各大城市近年樓價升幅遠超中產市民收入增幅，要歸咎當地政府的土地規劃政策人為地限制了房屋供應。不少西方國家的政府採用限制市區範圍擴大（urban containment）及增加市區居住密度的政策，令市區地價樓價一起飆升，中產家庭難圓置業夢甚至生活水準下降。報告隱言這種以規劃理想而非以人為本的政策，是好心做壞事。

全球最難負擔屋價排行第二位的悉尼，是推行上述政策的一個好例子。該市所屬的新南威爾士州政府早前透露，為「平衡」悉尼各分區房屋密度分布，未來5年將在現時發展密度低的市郊地區興建377萬套住所，其中只有少於兩成會利用「綠地」，八成則是在已發展土地提高發展密度。成為人口增加對象的各區區議會非常反對州政府的做法，並把房價急升的原因歸咎於澳洲聯邦政府近年容許大量移民入境永久居留，令住屋需求失卻平衡，不過此屬題外話，於此按下不表。

報告稱，所有樓價負擔能力離晒譜的城市（包括香港）都犯了上述規劃毛病。其實香港市區發展密度老早已是甚高，政客們一面批評政府「見縫插針、盲搶地」，一面卻促請政府放寬地積比及建築高度等發展參數，以達至地盡其用，負責城市規劃的技術官員實在無奈。

香港跟其他樓價離晒譜的城市另一不同之處，就是沒有刻意規限市區擴大，反而經常檢討可否利用分隔市區與未發展或不宜發展房屋、有緩沖作用的綠化地帶（green belt），但招來環保團體批評。

此外，當局過去半世紀已在新界發展了原意本屬相當「獨立」的一系列新市鎮，不存在報告所指「畫地為牢」的規劃政策。事實上，報告指出香港未來房屋供應短缺的問題，可望藉北部大都會和交椅洲人工島產生的土地而得以紓緩。

家家有本難念的經，世界不少大城市同樣面對樓價貴、中產置業能力不斷下降及中產下流所產生的社會和政治問題，天下間卻沒有放諸四海皆準的得道途徑。香港人常用作比較的新加坡，雖然土地非常有限，為數600萬的人口也不算少，然而約九成的置業率可能是全球城市之冠，其樓價的可負擔度在研究報告涵蓋的94個城市中排名第11。特區政府官員過去也曾到獅城考察其房屋政策，未知取了什麼經？

地政總署前署長

網上重溫

雋悅工作室、香港集思會、香港大學畢業同學會合辦，樹賢基金支持「減廢的疑惑：香港垃圾徵費的前生今世與展望」講座，邀請中國建築(香港)可持續發展總監區詠芷女士、「自然在地」創辦人，香港地球之友董事羅敏儀博士及香港太古可口可樂公共事務、傳訊及可持續發展主管張潔儀女士分享對此題目的看法，歡迎大家出席參與討論。

講題：減廢的疑惑：香港垃圾徵費的前生今世與展望
講者：區詠芷、羅敏儀、張潔儀
主持：林勁放
日期：2024年5月18日(星期六) 上午十時至十二時
地點：北角雋悦三樓綜藝廳

講者簡介：
區詠芷女士 (Michelle)，現為中國建築(香港)可持續發展總監，於2013 – 2022年為香港環境局黃錦星局長的政治助理，協助籌劃《香港氣候行動藍圖2050》、《香港資源循環藍圖2035》等。

羅敏儀博士 (Caroline)，「自然在地」創辦人，香港地球之友董事，曾於高等院校擔任助理教授，多年來推廣自然生態教育、研究城市綠化相關議題，包括城市園林廢棄物的再利用。

張潔儀女士 (Suzanne)，香港太古可口可樂公共事務、傳訊及可持續發展主管。曾於環保團體擔任管理層，倡議多項環保政策。

針對香港特區近年面對的國家安全風險，及維護國家安全的憲制責任及需要，香港集思會理解及支持香港特區政府對《基本法》第二十三條的立法。然而，因應短暫的諮詢期及其立法內容的複雜性，本會爭取時間與會友交流、收集並整理一些對諮詢文件的意見及評論，希望為香港特區政府提供參考意見，制定最適合香港特殊情況的法例處理有關危害國家安全的風險。本意見涵蓋關於立法定義及標準建議、解說工作、保障及平衡市民大眾的權益和自由。

1. 第4章：叛亂、煽惑叛變及離叛，以及具煽動意圖的行為

有關「煽動意圖」定義及相關罪行，建議香港特區政府訂立清晰界線，釐清「煽惑叛變」、「煽惑意圖」和「批評政府」的定義和標準，使香港市民及傳媒工作者能了解其差別，讓合理、善意的意見及建議能夠被坦誠發表。

另外，有關「管有煽動刊物」的條例需要清晰定義，界定何謂煽動刊物，及管有數量、用途（例如學術研究、圖書館收藏或傳媒機構資料庫）、年期（例如法例生效後對刊物出版日期的追索期或擁有該刊物的年期）及刊物形式（例如電子或紙本版本）的標準，以免學術研究人員、傳媒工作者以及一般大眾產生疑惑及誤觸紅線。

2. 第5章：竊取國家機密及間諜行為

香港特區作為國際經濟文化大都會，有關＂國家秘密＂及與「間諜」行為相關的罪行，可能會影響專業人士、科研人員、傳媒工作者以及一般大眾日常的正常或國際商務來往。為避免寒蟬效應，影響香港特區「背靠內地、面向全球」的商務獨有優勢，立法時應詳細定義何謂＂國家秘密＂，以何標準準則判斷及如何解決出現的爭議，尤其應該為有關國家或香港特區經濟和社會發展、國家或香港特區科技發展或科學技術的秘密定義解釋清楚，避免公眾、政府官員或公職人員有疑惑而不敢作為或誤觸及紅線。

就「間諜」行為相關的罪行，基於現今間諜活動手法層出不窮，一方面要針對性應對境外情報組織的間諜行為立法，另一方面亦要保障香港市民大眾，避免不慎參加境外情報組織或被境外情報組織利用而不自知。建議香港特區政府立法後可從兩方面與香港市民大眾溝通，一方面著力教育及宣傳，讓大家清晰知道何謂國家安全及間諜活動；另一方面由香港律政署牽頭（並引入其他相關的官方或專業機構）設立特別部門，常設熱線，讓香港市民大眾可就個別事件諮詢，釋除疑慮及避免墮入圈套。這點可參考廉政公署成立時，設立社區關係處，推廣廉政工作。

就以＂境外勢力＂取代＂敵人＂的概念，建議更改為＂境外敵對勢力＂，讓該定義更清晰。

針對如何保障如某些香港市民或傳媒工作者為維護公眾利益（public interest）而成為「告密者」，基於愛護國家、愛護香港的情懷，冒險牴觸法律透露＂國家秘密＂，揭發政府或個別官員流弊、乃至個別人士或團體違法行為，建議香港特區政府考慮訂立免責條款，清晰確立行為的界線，讓此類人士可以為維護公眾利益挺身而出，而能以「公眾利益」為抗辯理由。

3. 第6章：危害國家安全的破壞等活動

有關「危害國家安全的破壞活動」罪，除了要防止破壞或削弱公共基礎設施外，亦應考慮有否需要將其他可以損害或癱瘓香港特區整體運作的系統（例如電子、金融、通訊及網絡系統等）納入保障範圍。另外現今科技發展日新月異，建議立法時需要考慮將來可能遇見的情況，尤其關於人工智能或其他高科技系統帶來的國家安全風險。

4. 第7章：境外干預及從事危害國家安全活動的組織

建議明確制定「境外干預」的定義和標準，境外敵對勢力對國家安全的干預已成為當今世界的共同挑戰，然而，在制定這些條文時，需要謹慎平衡國家安全和個人自由之間的關係，避免以國家安全名義，不必要及不適當地限制公民的合理合法權益。同時，應該制定明確的定義和標準，以確定何種行為屬於境外干預，避免對正常的民間國際交流造成阻礙。另外為避免香港市民或本地組織不自覺不知情地＂配合境外勢力＂，香港特區政府可在前文提及由香港律政署牽頭設立的常設熱線或會見機制，讓市民或組織可就個別事件諮詢查詢，釋除疑慮及避免墮入圈套。

政府建議「完善」現行社團條例中，基於維護國家安全所需禁止政治性團體與外國、外地或台灣的政治性組織聯繫，建議保安局局長可命令禁止該社團運作或繼續運作。當賦予政府此權力時，建議保安局亦需要適當地對公眾解釋以釋除疑慮。另外何謂「聯繫」的定義非常重要，包括何謂一般或密切聯繫，何種程度的聯繫是可接受，確保正常港台及與外國民間良性交流能暢順地進行。

5. 第9章：與完善維護國家安全的法律制度和執行機制相關的其他事項

2020年全國人大通過的《香港國安法》與《基本法》第二十三條立法主題目標同樣涉及國家安全範疇，第二十三條立法覆蓋面雖然不盡相同，但亦可能出現案情同時涉及兩條法律或兩條法律條文出現部份重疊情況，當情況出現時該如何處理兩者關係？《香港國安法》第62條規定若與香港本地法律不一致則以《香港國安法》作準。因此第二十三條立法相關條款應該避免出現重疊及不一致的情況。

在加強香港國家安全及《基本法》第二十三條立法的過程中，香港特區政府必須秉持公正、透明和平衡各方面利益，充分尊重和保障公民的權益和自由。只有通過建立健全的法律框架，提高國家安全的水平，才能確保香港的長期穩定和繁榮。基於國安法律的特殊性質，要將上述的核心法律慨念及名詞全部都細化至日常操作性法律慨念及名詞的程度，我們理解是不能完全做到的，在這方面其他國家及地區與我們國家及香港地區也是相同的。因此，在《基本法》第二十三條立法生效後，在實踐過程中有系統、持續及積極地向香港巿民及在國際層面進行教育、宣傳、推廣、解說，將會是致關重要的。具體而言，可以由香港律政署牽頭（並引入其他相關的官方或專業機構），在其已設立的法治教育專門網頁內，多設定一個這方面的附頁及資料庫，作為上述教育、宣傳、推廣、解說工作的核心資源及操作平台。我們呼籲政府和社會各界共同努力，為順利落實香港的國家安全立法作出貢獻。