2025 年 3 月7 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

交椅洲人工島前景茫茫

經歷了十年有多的研究和規劃，一度幾乎要讓路給房屋發展和「大白象」爭議而胎死腹中的啟德體育園，終於在日前正式啟用。園區佔地約28公頃，面積介乎西九文化區（40公頃）與維多利亞公園（19公頃）之間，當中最觸目的自然是成為香港最新地標的啟德主場館，有觀眾以「震撼」形容感受。政府對體育園寄予厚望，冀其成為打造香港成盛事之都，創造文化、娛樂、及體育旅遊容量提供新動力。對絕大部分居住環境狹窄的本港巿民而言，遊玩體育園提供他們只能在外遊時才能感受到的令人心曠神怡廣闊空間。

大家可不要忘記今天體育園的存在，市民享受的活動空間，全賴香港國際機場得以遷往大規模填海得來的赤鱲角，而若是沒有後者和同樣也是填海得來的第三條飛機跑道，香港還可以維持它的國際空運樞紐地位嗎？此外，今天香港不可或缺的葵涌國際貨櫃碼頭、香港高鐵西九龍總站、港鐵小蠔灣車廠等交通運輸基建設施，全都有賴當年進行填海。基建以外，填海更提供了大量土地興建房屋，如果不是千禧年代政府因應房屋市場急速轉差而放慢造地，包括填海，也不會在2020年新冠疫症爆發前數年輪候入住公屋的時間創下不光彩的歷史新高。

說了這麼多陳年舊事，為的是再次提醒大家，尤其是年輕一代，今天我們視之為理所當然的眾多公共設施和公私營房屋，所在的土地都是靠昔日移山填海得來。然而，上世紀末政府在中環和灣仔水域大規模填海提供商業用地後，惹來一些民間團體激烈反對，並成功爭取立法禁止在維多利亞港內填海。自此以後，任何填海工程都被該等團體視為破壞海洋生態，違反可持續發展原則的行為。不過，理想歸理想，特區政府要排除任何填海工程作長遠發展談何容易？故此，2019年由政府委任公眾人士組成的土地供應專責小組，作出多項土地供應選項建議中，包括在交椅洲填海建造約1000公頃人工島，並獲得政府接納，立法會亦同意撥款作技術可行性及設計研究。

6年後的今天，當年勢均力敵的支持和反對交椅洲人工島的因素起了相當大變化，全球變暖趨勢繼續，令海洋淹沒全球低窪島嶼（特別是人工島）的危機加深，特區政府連年財赤，當年反對政府「倒錢落鹹水海」的理據不能再被視作危言妄語，社會動亂或其他個人理由引發短短數年間數十萬港人移民海外，地緣政治令在港外僑他往和有意來港工作及居住的外國人卻步，疲弱多時的私人住宅市場，加上香港普羅大眾愈來愈接受大灣區生活的硬件和軟件，中長期會有更多港人選擇在大灣區置業安居，減少香港住宅用地需求也不足為奇。面對各方要求放棄或暫停興建人工島的輿論，政府對積極推動人工島的口風近月似乎逐漸傾向「慢慢來」，為研究報告不日完成後是否將此建設項目減速甚至束諸高閣的決定鋪路。

半個世紀以來，香港普羅大眾飽嘗住得細、擠、貴之苦，身體和精神健康蒙受重大壓力，政府因受土地短缺掣肘，多年面對社會要求立法設定最低人均居住面積，亦無濟於事。前數年更容許發展商在出售的政府土地興建「納米樓」，早前因招標出售的住宅用地流標，為增加項目對發展商的吸引力，放寬在該幅土地可建單位數目，意味該項目仍跳不出住得細的框框。

政府現時全力發展北部都會區，但假如放棄交椅洲人工島計劃，北都能獨力解決大部分香港人住屋質量價的問題嗎？在那裏居住或工作的人，能否享受啟德體育園區或西九文化區提供的那種生活空間嗎？

地政總署前署長、香港集思會顧問

2025 年 2 月27 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

無驚無喜的《財政預算案》

財政司司長昨天發表《2025/26財政年度政府財政預算案》，對政府惠民生措施滿懷希望的普羅大眾而言，可能有點失望。因為在長達兩小時五分鐘的宣讀內容中，司長用了一半時間闡述政府來年主要圍繞着發展創新科技、香港在各領域的國際中心地位、加強與大灣區城市聯動等措施。這些策略性的措施，部分早前已發布，消息雖已被有關持份者消化，減低了它們的新聞價值，但這些舉措代表着香港的中長線投資，對本港不同板塊的商界、本地及國際機構投資者帶來鼓舞。昨天本港股市反應正面，恒生指數收市時升了753點（3.3%）。

在連年財赤的情況下，廣大市民最關注的自然是政府如何開源節流，尤其是經常性收入和開支做到盡早回復平衡，甚至有盈餘。過程中，政府開源和節流措施會否對他們本身的財政狀況產生負面影響，包括削減長者的「2元乘車」優惠及俗稱「交津」的補貼、生果金以及各種的生活津貼。這方面政府日前已放風，長者乘車優惠及「交津」需要收緊，大家已有心理準備，相信亦明白這些計劃此時若不修改，長遠而言是不可持續的。

至於17萬多公務員和他們的家庭，早前因社會有聲音要求公務員減薪，可能有點忐忑，現在司長明言明年薪酬「只凍不減」，大可鬆一口氣。司長同時宣布，公務員編制在2026/27及2027/28年度每年分別減百分之二，在本屆政府任期內將削減約一萬個職位。由於特區政府不能以財赤理由裁員，相信是會在一些前線員工退休或辭任後把有關職位刪除，視乎被削減職位的職系和職級，這項節流措施對平𧗾收支作用極其有限。特區政府此舉聊表寸心，象徵意義大於實際意義。

開源方面，司長僅提出5項措施增加約202.2億元收入，其中只有一項即時生效。令筆者大惑不解的是，作為開源措施之一，機場離境稅會由現時120元加至200元，雖說海外遊客未至因此而放棄來港，但眾多只影響本地市民的公共服務收費反而紋風不動。以有關私家車的各類收費為例，多年來分毫未加。香港公共交通網絡完善，私家車數目卻不斷增加，路邊違例泊車隨處可見，浪費抄牌警力，車主並不在乎每次繳交320元（款額自1994年未有調整）的定額罰款，珍貴的土地空間卻被數十萬輛私家車鵲巢鳩佔。較年長的讀者應記得，港英政府時代財政司多次在發表《財政預算案》時，宣布提高私家車首次登記稅及車輛牌照費，即時生效，快刀斬亂麻，車主們乖乖就範。昨天司長只說當局會檢討電動私家車牌照費、停車收費錶的收費和交通違例事項的定額罰款。

政府已多年財赤，增加收入是當務之急，何以仍嘆慢板，措施不能即時生效？如需修例，為何未能提供時間表？敢變、求變的力度應該還可以加強吧！

比起司長侃侃而談的發展香港經濟大計，預算案對民生問題相對着墨不多。基於財赤，市民對政府「派糖」未有太大期望，不過政府仍有少許支援措施，包括寬減差餉、薪俸稅、利得稅，以及調高需繳印花稅的物業價值上限，聊勝於無。

在多年財赤的陰霾下製作一份《財政預算案》自非易事，今年的預算案開源節流力度不足，對大部分普羅大眾而言，是一份無驚無喜的預算案。

地政總署前署長、香港集思會顧問

2025 年 2 月6 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

港發展遊艇旅遊的幾點思考

現時遊客來港採用的交通工具不外乎飛機、郵輪、火車、巴士，乘私人遊艇來港旅遊只是鳳毛麟角，原因不難理解。不過，行政長官有意「逆水行舟」推動遊艇旅遊，去年《施政報告》提出利用部分將會擴建的香港仔避風塘（及其他兩處地方），增加海外遊艇泊位及相關配套設施（marina），以公私營合作模式推動旅遊康樂發展。上月底，發展局正式邀請市場在3個月內向政府提交意向書。

遊艇旅遊在歐美和澳紐相當普遍，但活動範圍多限於本土或地中海內，很難想像這些地區的遊艇艇主會乘艇跨越太平洋或印度洋來亞洲旅遊，更遑論會來香港。那麼，香港推廣遊艇旅遊的對象看來主要是亞洲區內擁有越洋續航力遊艇的超級富豪了。當局在邀請意向書文件引言中，只提及本地登記的遊艇數目於過去20年劇增，泊位需求極大，卻未有提供現有海外遊艇泊位數目和近年訪港遊艇數目及來自何方的資料，亦沒有對這個市場發展潛力評估的資料，政府若已做好了市場調研，認為「錢」程似錦，應與業界分享調研結果，投資推廣署也可廣發「英雄帖」，主動接觸海外業界宣傳這個商機。

事實上，內地沿海城市政府過去二十年大力發展遊艇及相關產業，市場發展蓬勃，特區政府要開拓遊艇旅遊的客源，需要了解當地政府的有關政策和加強聯繫亞太區內停泊遠航遊艇的marina，發展一個互惠互利的區際遊艇旅遊網絡。筆者上網快搜了一回，亞洲區內國際級的marina不算多，其中有港資和廣州南沙政府聯合開發的南沙游（內地不用「遊」字）艇會（nanshamarina.com)，總佔地面積達170000方米，會所總建築面積達9000方米，352個水上泊位，部分可停泊50米長超級遊艇，獲國際性的遊艇港協會（TYHA）頒予5-gold Anchor Marina的評級。海南島三亞半山半島帆船港（yachter123.com）則提供325個不同長度泊位，以及一個可停泊60米遊艇的遊客碼頭最大的可供60米長的超級遊艇停泊，同樣取得TYHA的5-gold Anchor Marina評級。此外，台灣嘉義布袋國際遊艇港（budaimarina.com)也有提供海外遊艇泊位。以上三個marina例子可供香港仔項目參考。

業界最關注的當然是政府如何批出項目的發展權。邀請意向書文件開列3個招標方案，一是價高者得，二是雙信封（地價建議及非地價建議），三是先付首期，之後分享利潤。當局考慮後表示傾向第一方案，認為這是最省時簡單，有利marina早日開業。

基於此項目是牟利性質，而全球marina的設計和設施也有一定的要求和水準（上文提及的TYHA評級計劃有指標作用），當局沒有必要花時間評估投標者的設計和技術表現，筆者支持政府的看法。

至於地價先付首期及分紅方案，理論上應會對投資者有吸引力，但筆者記憶所及，牟利項目應用此方案者，僅有香港迪士尼樂園而已，不過樂園發展期長及投資巨大，而香港仔項目的發展期大概是5至6年左右，如政府批准的話，投資者應會在項目落成前接受預訂泊位及預售會籍，減輕資本負擔。

此外，今次政府若採用第三方案，會否影響本港現有私營marina的競爭力？又是否意味將來此方案也會應用於另外兩處規劃中的marina甚至更多商業發展項目，包括在北部大都會「片區」投地的創科項目呢？政府可以考慮招標時，更靈活處理繳付地價方法，同時提供第一和第二兩個方案作選項。

發展局今天會就邀請意向書舉辦簡介會，出席的業界需事先登記，今天出席人數的多寡和他們代表的公司背景，多少都會反映本地業界和海外經營者對香港發展遊艇旅遊市場的信心。祝願發展局蛇年大計頭炮的簡介會乘風破浪，一帆風順。

地政總署前署長、香港集思會顧問

2025 年 1 月23 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

深化改革令香港更宜居

龍年將盡，根據中國習俗，今天是家家戶戶厚禮送灶君回天庭向玉皇大帝述職的日子，拜託灶君說好香港故事，那灶君對活在香港會如何禀告玉皇呢？

日有陰晴，潮有高低，香港回歸後社會秩序經歷多次起伏，每次政局低潮時都帶走了一批活得不愜意的港人，不過總有部分人回流，最近的一次也不例外，想是他們在異鄉住了數年後，醒覺香港雖非天堂，但比起他們僑居的地方還勝一籌。

香港在不同國際調研機構發表的全球最宜居或最快樂城市榜曾因2019年的社會動亂和及後對抗新冠疫情封城3年而大跌。隨着平亂和開城，去年根據英國《經濟學人》EIU全球宜居城市指數，香港全球排名回升至第50名，撇開封城抗疫因素，反映「攬炒」行為非但不能達成政治目的，只會對獅子山下數百萬居民造成不公，令廣大市民生活不快樂，令香港不宜居。

家在香港有何好處？特區政府官員經常在國際場合強調香港對投資營商提供的優良環境，包括「一國兩制」下的法治、獨立司法制度、廉政、簡單稅制、低稅率、外滙及人身出入境自由，知識及非知識產權的保護，以及發達基建設施等。

其實住在香港比其他在宜居榜佔高位的城市還有其他好處，包括公共交通、水電和電訊服務高效，收費較低及少有工業行動，市民可選擇私家或公共醫療服務，子女享受12年免費教育，林林總總的政府資助和津貼，購買日用品和服務消費毋須繳交銷售稅，就業機會多，犯罪率低，不同宗教信仰和種族的香港居民都不會互相攻訐或訴諸暴力衝突，亦少有癮君子和無業人士躺臥街頭，家長毋須恐懼子女上學遭受童黨欺凌或槍擊傷亡，還有消費模式豐檢由人。這種種好處，港人可能視為理所當然，反而在香港定居的外國人比地道港人感受更深。根據網上資料，扣減來自印尼、菲律賓及中國（內地）後，香港有13萬多外籍人士居住香港，其中不乏退休人士。若有人認為外國商人向錢看，甘願替特區政府宣傳香港故事不足為信，大可聽聽這些外籍退休和非經商的人士為何選擇居港的故事。

讀者或會問，若生活在香港那麼具吸引力，何以它在聯合國去年公布的《世界幸福報告》（World Happiness Report）榜上排名只得86位，按年跌4位？可惜調研計劃並無深究受訪者感到快樂或不快樂的因由。

由於「快樂指數」是以受訪者主觀評價制定，也許是港人對快樂泉源的看法有別其他城市的居民，也可能是港人慣性「腌臢」和急躁，容忍度低，對人對事總覺不順眼不合意，故此不快樂。也許有人覺得香港社會長期存在一些結構性的缺陷，這些缺陷若政府不能彌補，市民實難知足常樂，例如貧富懸殊、中產階級萎縮、社會上流機會減少、人口老化衍生的醫療及社福重擔、適齡勞動人口日降、年輕人置業困難、屋租舖租高昂、政府過分依賴向土地交易徵稅為主要收入、市區重建速度追不上樓宇老化，造就劏房溫床等老大難問題。

去年7月夏寶龍主任提點特區政府要「識變、應變、求變，通過改革實現更好發展」，綜觀本屆政府至今施政各範疇，部分有創新政策和舉措，部分則以「提速、提效、提質、提量」優化各項行之已久但未必合時宜的政策，大刀闊斧的改革仍有待見於社會財富和資源分配、稅制、及上文提及存在已久的其他結構性問題。2025至2026年度《財政預算案》將於下月發表，且看政府如何「利用」近年出現結構性財赤這契機，透過財政管理，更大力推行改革，讓港人過一個可能先苦但後甜的蛇年。

地政總署前署長、香港集思會顧問

2025 年 1 月16 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

取締劏房疑慮多 管制方案待釐清

新冠疫情爆發前，公屋供求問題嚴重失衡，造就了為人詬病的劏房巿場，劏房居民的劣境甚至引起中央政府關注。2021年7月國務院港澳辦主任廈寶龍訪港時，發言表示當「國家第二個百年奮鬥目標實現的時候⋯⋯我們期盼⋯⋯現在大家揪心的住房問題必將得到極大改善，將告別劏房、籠屋」。

中央政府「落單」後3年多，特區政府終於在去年《施政報告》公布建議立法為出租的住宅樓宇分間單位（即劏房）定立若干最低要求，合標單位將稱為「簡樸房」，出租不合標的劏房即屬違法。取締「劣質」劏房的建議遭經營這類單位的業主反對屬意料中事，但大部分作為苦主的劏房戶似乎不大領政府的情，擔心未見其利，先見其害，輿論對立法手段規管簡樸房從而令劏房告別市場的成效亦提出不少疑問。筆者也有就當時建議的框架提出意見（本欄2024年10月18日〈劏房何時「清零」？〉），於此不贅。

上月初建議管制方案詳情正式出台，內容大致分為登記、認證、執行時間表和協助受影響住戶的安排。筆者日前參與一群建築、工程及測量界專業人士的討論，他們提出了不少在進行認證時面對的技術性和法律責任問題，有待政府闡釋，而現時全港約110400個劏房，最終有多少能符合簡樸房的認證要求，多少將被取締，何時告別劏房，無人可料。

一點可以肯定的，是建議中簡樸房最低內部樓面面積不得少於8方米的要求，意味約26.2% 的劏房住戶（約28400戶）（政府數據）的居處因而不合標。無論業主選擇改建這些劏房與否，這批租戶遲早也要另覓居所，他們當中有正在輪候「上樓」、有符合申請公屋資格但未有申請、也有不符申請資格的。這些住戶，尤其是屬第三類的，在未來數年將會活在居所前景不明朗的陰霾中，既不知法例何時會通過、業主會否登記及改建、何時改建、政府對不改建的劏房何時會採取執法行動、政府會否對業主執法時也通知劏房租戶，免他們被業主蒙在鼓裏、又不知政府對另覓居所有實際困難的劏房戶會「考慮提供適當的恊助」意何所指等。

政府既言執法行動會以民為本，應該在房屋局下成立跨部門管制劏房事務辦公室，除了處理劏房業主登記及認證申請，制定巡查及檢控優次外，辦公室亦要照顧受規管行動影響的劏房戶，與民政處合作，借助地區上的非牟利團體、區議員辦事處、關愛隊等，加強對劏房戶的宣傳、傳訊、闢謠，協助不合標劏房的住戶盡早找到他們經濟能力能負擔的新居所。

政府的目標是規管制度的法例在本年內通過，最快由本年第四季開始為期12或至18個月的自願登記，登記期完結後還有12或至24個月的寬限期。寬限期後，由於劏房合標與否需要執法人員實地巡查，以政府今天的財政狀況實難增加人手。況且執法行動有優次，未有登記不合標劏房的業主可能會甘冒犯官非之險繼續將這些房間違法出租。政府建議的罰則主要針對業主已登記但違反其他法定要求的情況，當局可曾考慮萬一登記反應冷淡，根據現時建議方案，當局會在寬限期過後才有所行動，做法極可能被社會視為躺平，政府既不能也不該獎勵登記，為了提升登記率，新法例應有罰則懲處被當局發現在登記期限屆滿後仍不作登記的不合標劏房業主。

根據諮詢文件資料，近九成的劏房住戶住處位於樓齡50年或以上的大廈，頗有機會成為市建局或發展商重建項目。這些劏房業主或會寄望其單位在未來數年，政府尚未採取行動前，被收購重建，因而對登記及改建採取觀望態度。本來最理想的是市區重建能提速，減少劏房滋生的溫床，但此際樓市狀況不復當年，大發展商還要在北部都會區向當局「交功課」，市建局的財政壓力增加，要加速市區重建說易行難。另一對策是規管劏房法例生效後，市建局收購單位時若確定內有逾期未登記或未取得認證而仍然違法出租的不合標劏房，可不予補償或在「房殼價」打折扣，不過市建局收購及補償政策如作此修訂能否獲得社會認同，還需要更周詳考慮。

地政總署前署長、香港集思會顧問

2025 年 1 月9 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

北部都會區的城鄉共融

北部都會區其中的新界北新市鎮及馬草壟兩地，擬議發展面積為1200公頃左右，佔整個北部都會區新發展土地逾三分之一，政府用了3年規劃及發展研究後，上月底公布初步建議，並將於下周開展諮詢立法會和向各方持份者簡介程序，以及舉辦巡迴展覽。

筆者並非規劃專家，未敢只憑一份當局發給立法會的文件（下稱文件）簡單內容，信口開河對建議指指點點，不過作為「路人甲」，面對以不同顏色顯示各建議區的不規則界線和布局（文件附件2），猶如在看一幅抽象畫。此外，當局對幾個新發展區的稱號都用上了「北」字，包括新界北新市鎮、粉嶺北新發展區及古洞北新發展區，容易引起混淆。如果當局在簡介會及巡迴展覽時能將建議的概括土地用途概念圖疊加（superimpose）在現時相同範圍的地圖，有助公眾更清楚了解今天各處將來的發展用途和定位，從而發表具體意見。例如新界北的村民和經濟作業者，自然希望當局清楚告訴他們「大學教育城」、「活力體育區」、「河畔文化谷」和「中央河谷」等是否涵蓋他們的家園和作業場地，才能向當局反映建議對他們的住屋和經濟作業可能產生的正面或負面影響，以及他們的訴求。

以上兩點意見只是有關優化建議表達形式，更值得思考的是，文件提出新界北新市鎮主要規劃及城市設計概念中的「城鄉共融」。當局不僅會悉數保留區內21條認可鄉村/原居民鄉村，透過城市設計（如調低村落周邊建築物高度）避免產生高樓大廈包圍和孤立鄉村，影響村民生活的質素和精神健康，更會讓村民受惠於全面規劃的社區、休憇和商業設施和基礎設施，甚至為村民帶來多元化的就業機會。

上述的「城鄉共融」舉措，反映了政府現在及可見將來都無意改動新界的認可鄉村制度和衍生的丁屋政策。確保此等鄉村的實體永續和受惠於新市鎮發展，對村民來說自然是絕大喜訊。對政府而言，由於已覓得足夠土地滿足未來十年住宅用地需要，減少在鄉村周邊發展的壓力，過去發展新界收地遇到村民反對的政治阻力將會大大減輕，看來好像村民、政府、社會都是贏家。

事實上，整個新界的642條原居民鄉村（北區有102條，包括擬建新界北新市鎮的21條）情況很參差，有的整條村落已棄住棄耕，有的卻搖身變成甚多非原居民租置的洋房小區，早已與城共融，有的仍有奉行建村以來數百年的祭祖打蘸賀年等傳統儀式承傳文化，及保留村中部分農地或魚塘租予佃農，有的村地則已被用作非農業用途。文件指政府就整個北部都會區的發展如何進一步推動「城鄉共融」已展開顧問研究，制定落實「城鄉共融」的指引。除非北部都會區的大部分村落情況相似，否則當局未必能制定一套適用於所有北區認可村落的標準。

政府約20年前為嘗試解決新丁屋缺地興建及樓高僅3層的丁屋耗費珍貴土地資源問題，曾與鄉議局達成共識，利用一些毗鄰新市鎮的基建設施（主要是供水及排污系統），發展多於3層的丁廈，並已物色了先導實行地點，奈何結果無疾而終。從現時新界北新市鎮和馬草壟的城鄉共融發展建議看來，政府並無打算利用這個機會在新界北新市鎮推行多層丁廈，是不欲多做多錯，自尋煩惱？

地政總署前署長、香港集思會顧問

2025 年 1 月3 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

北都片區開發許勝不許敗

新年伊始，祝各位讀者身體健康、財源廣進以外，更希望官、商、學、民，目標一致，發揮更豐富的想像力，更善用現有的資源，去陳創新，讓香港在國際舞台上綻放更奪目的色彩，讓我們以身為港人為傲。

香港過去的經濟和社會發展，與土地供應步伐、數量多寡和發展模式，有密切關係，尤以政府「賣」地安排為甚。政府的傳統基本做法，特別是商業用地和住宅用地，是先平整好土地，鋪好水電煤排污喉等地下基建，然後才推出公開市場拍賣或招標，確保土地能公平公開地為政府在市場賺取最高收益。

不過，近年全球包括香港經濟表現欠佳，香港更受中美緊張關係影響，發展商對競投商住土地豪情不再；但另一方面亦有個別新興行業向政府反映，傳統賣地安排未能切合它們的特殊土地需要，有必要改變。

政府同時希望借助市場力量興建北部都會區必須的公共基建設施，既可以避免加重政府的財赤重擔，亦可望提速落成基礎設施。

為實踐「識變、應變、求變」的指導思想，當局為北部都會區的賣地安排打算引進「片區開發」模式，選了3個位於洪水橋/厦村新發展區（12.5公頃）、粉嶺北新發展區（15.9公頃）及新田科技城（18.6公頃）的「片區」作試點。

發展局繼去年11月底邀請有關持份行業代表出席簡介會及表態支持後，本周初公布以上3個試點的「基線情景」具體發展要求，邀請市場在三個月內提交意向書，並歡迎市場在每個試點提出創新可行的建議。關於「片區開發」的利弊，筆者早前已有論述（本欄11月28日〈片區發展先聲奪人〉），於此不贅。

發展局將於本月中就邀請意向書舉辦簡介會，屆時各方持份者，特別是有份出席去年實地考察暨簡介會和公開表示支持的業界代表們，還得再次出席「畀面」發展局，場面應不愁冷清，之後發展局將於本年3月底截止接受意向書。這兩個活動的參與度是否能正確反映「片區開發」模式對市場的實際吸引力，筆者持保留態度。

最可靠的指標，是今年下半年開始至明年推出的3塊片區招標反應及結果，雖說是試行模式，這項計劃是政府制定發展策略能力的指標，許勝不許敗，萬一出現「流標」，不單政府押在計劃上的威信受損，北部都會區全盤發展包括科創部分也會受拖延，影響香港爭取成為國際科創中心的能力。

筆者可不是危言聳聽，佔地40公頃的西九文化區，可算是「片區開發」的鼻祖之一，政府原本構思是整區由單一私營中標者發展片區內所有文娛設施及基建，成本由區內的住房和商業發展收益支持，當年除了邀請發展商遞交意向書，還舉辦了設計比賽，擾攘多時，最後還是取消私營模式，推倒重來，結果西九文化區（原稱西九文娛區）的發展時間大失預算，至今建設仍在進行中。想當局已吸取了西九文化區推動文創的痛苦及昂貴經驗，避免北部都會區的科創重蹈覆轍。

有興趣投標的財團當然會明白「片區開發」模式的成功，對特區政府意義何等重要，在商言商，除非有非商業性因素考慮，財團自然會看準政府求成心切的「弱點」，在意向書中發表對本身商業利益更有利的建議，希望政府納入「片區開發」批地條款中。

香港市民當然希望政府以保障公眾利益為前設來衡量能否吸納財團意向書的建議。特區政府向商界招手發展片區之時，不要忘記向公眾解說片區發展對香港未來的重要性。

地政總署前署長、香港集思會顧問

2024 年 12 月19 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

外遊熱潮下的暗湧

去年香港新冠疫情復常後，港人多作報復式旅遊，至今以「變本加厲」形容這種消閒模式也不為過。過去一年各類媒體登載最多的廣告，不再是疫情前的推銷新樓盤，而是旅行社、航空公司、郵輪公司推銷外遊，以及發行信用卡的銀行推銷外遊消費獎賞。假如今年聖誕和新年的外遊人數破紀錄，大家應不會感到意外。

以上現象源自多個原因。在宏觀層面，反映香港社會和經濟結構面對困難和挑戰；在微觀層面，則為政府和商界特別是地產、零售、餐飲業，以及希望僱員不會快閃的其他行業僱主帶來不少煩惱。外遊本來是生活經常承受巨大壓力的港人之減壓良方，有助宣洩心中鬱結，包括無力影響政府改善施政而可能積存的怨氣（近日有媒體評論關注社會怨氣的形成），也是不看好前景、難圓置業夢的年輕市民要活在當下、及時行樂、不甘半生當「樓奴」和「職奴」的表現。對政府而言，市民外遊行樂散心，雖可減低了「由治復亂」的風險，甚至向國際間證明港人出入境自由和社會安穩，實現「由治及興」的「治」，但港人外遊潮影響本地消費和經濟，「由治及興」中「興」那部分就似乎力有不逮。

大量港人外遊消費不菲，若果目的地是內地，總算是香港對國家「內循環」經濟略盡綿力；但若是前往海外地方如大熱門的日本、歐洲等地花錢，大量港元外流，決非港元國際收支平衡之福。香港回歸後，大陸遊客成了我們的主要客源，日前中央宣布深圳市民來港可「一簽多行」，帶來更多內地遊客，雖可裨益發展商管有的商場和酒店生意，但仍離不開「內循環」經濟。有意見指旅遊業和相關行業認錢不認人，哪管旅客說普通話或是英語，哪管花的是人民幣還是歐羅，只要有錢進賬就行。話倒不是這樣說，香港自2019年動亂及其後近4年因新冠疫情「封關」和受地緣政治影響，已流失大批居港外僑和歐美澳旅客，假如香港街頭巷尾的遊客清一色是深圳河以北的同胞，香港還能自詡是國際城市和中西文化交流中心嗎？

假如有人覺得「北水南調」，內地客源源不絕已餵得我們旅遊產業飽飽的，香港政府和旅遊發展局就無謂費煞思量花費公帑在海外說好香港故事和搞國際級的盛事推廣旅遊，也毋須呼籲的士司機自發學習簡單的阿拉伯語會話，和在遊客區添加阿拉伯文的標誌。故此，當局還要致力擴大旅遊業的「外循環」成份，爭取內地以外的遊客和他們帶來的外滙，收窄因港人外遊流出港元與外國來港遊客帶來外幣的國際收支平衡。北京剛公布全面放寬外國人過境免簽政策，雖然目的是方便更多外國人到中國大陸旅遊，特區政府、旅發局及旅遊業界也應探討如何招徠這些旅客順道來港一遊，做大香港旅遊產業這個餅。

愛好旅遊是香港人的DNA，隨着更多港人退休，而且現今年輕人的人生觀和價值觀有別於他們的上一代或上二代，外遊潮是不會逆轉也不該遏阻。港人外遊對香港未來發展雖然有危但亦有機，外遊可以擴闊年輕人的國際視野，筆者呼籲他們吃喝玩樂以外，還可在旅途中多觀察當地的智慧及綠色城市規劃和管理、房屋建設、自然環境保護、可持續發展模式、國民教育和修養等，充實自己，回港後以親身體驗和所見所聞，參與政府不時在各政策範疇進行的公眾諮詢，為建設香港未來發聲，旅遊就變得更有意思了。

地政總署前署長、香港集思會顧問

2024 年 12 月5 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

無處不旅遊

新冠疫情復常後，政府用了大量公帑催谷旅遊業復甦，包括以「盛事之都」為題資助大型文化體育藝術活動和不同主題國際論壇及高峰會等，務求吸引海外遊客。這個策略是否「本大利小」現時可能言之尚早，不過早前國務院港澳辦主任夏寶龍號召香港旅遊產業要做到「無處不旅遊」，頓時一言驚醒夢中人，相關單位急急在另一層面動腦筋，全港十八區「尋寶」，發掘各區具有潛質的旅遊景點，並優化現有設施活動等，增加宣傳，豐富訪港旅客的體驗。

上周舉行的香港高爾夫球公開賽，主辦單位率先響應夏主任呼籲，把賽場18個球洞分別以全港18區命名，並在場內展示介紹每區特色的二維碼，讓外地來港觀賽球迷和參賽者產生興趣「落區」遊玩。雖然高球迷對在港作深度遊的意欲有多大難以量度，但高球會此舉總算創意可嘉。

跟舉辦盛事吸客相比，推廣「遊在區區」可算是「本小利大」，因為每區總有一些既已存在的旅遊資產，包括自然景觀、節慶活動、特色小區、文物古蹟，政府、旅發局、區議會、地區團體只需透過「包裝」、宣傳和管理，強化它們對外地遊客（特別是外國遊客）的吸引力。

以香港地質公園為例，西貢的六角形岩柱石群存在了一億四千萬年，其旅遊景點價值絕不遜於北愛爾蘭舉世知名的巨人堤道（Giant’s Causeway），如果沒有政府十多年前努力使之取得聯合國教科文組織世界地質公園的地位，提升其國際知名度，善用這天賦的旅遊資源，今天又怎會獲得全球遊客垂青？

另一例子，香港一向以美食作為旅遊賣點，粵菜菜式亦被列入香港非物質文化遺產名錄，外來遊客除了享受美食，也許有興趣了解這些美食的製作過程和學習製作。薄扶林的中華廚藝學院雖說「肩負起弘揚中華飲食文化的使命，為海外旅客提供廚藝興趣班」，可是中心網頁有關興趣班的詳情欠奉，只提供聯絡電話，旅發局的網頁也沒有相關資料，未知中心是否只接待旅行團？難道海外旅客要出發來港前打長途電話報名訂位？看來中心要更積極表現香港好客之道和履行其使命，為帶動「無處不旅遊」盡一分力。

提升地區景點吸引力最經濟但有效的一招，就是以多國語文解釋及介紹區內景點和活動。比起全球很多旅遊熱點國家，香港有英語普及的優勢，但在不少旅遊景點卻欠缺英語解說，遑論其他外語。外國遊客參觀有關中國和香港傳統文化的景點，只是觀其然卻不知其所以然，令他們的體驗和獲得的知識大打折扣。

筆者最近到日本金澤一遊，觀察到一個算不上是外國人必到的景點「老舖（日版雷生春）紀念館」，竟有提供以掃描二維碼下載的六種外語簡介。反觀香港，香港旅發局的網頁雖也提供中英語以外的11種外語版，但在地區層面，絕大部分值得向外國遊客推介的文化、宗教設施和活動，頂多只有中英雙語的文字介紹，有些連英語也欠奉。要向世界用外語說好香港故事，要發揮現有旅遊資源的潛能，不能單靠英語溝通，還要加上其他語言，例如法語、西班牙語、阿拉伯語、日語、韓語及泰語等。以香港寺廟為例，香港每座寺廟的歷史、建築風格、供奉的神明等，都蘊含豐富的故事材料，但可能由於寺廟管理層認為不宜將膜拜聖地旅遊化，不提供此等文物的文字介紹，非信徒的遊客只會視寺廟為打卡點。假如政府能在現場或線上提供外語介紹，肯定會吸引外國遊客駐足細味，大大提高這些寺廟的觀賞價值。

此外，外國不少城市的旅遊局都有為個人遊設計的建議觀光路線圖。除了顯示連接各景點的走線，還有前往景點的公共交通工具、參觀景點和參加活動所需時間，以及約莫所需交通費等。香港旅發局可為全港18區每區設計一份這樣的景點路線圖，讓遊客知道太平山以外還有鳳凰山，銅鑼灣以外還有后海灣，按圖索驥，無處不旅遊。

地政總署前署長、香港集思會顧問

2024 年 11 月28 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

片區發展先聲奪人

繼早前國務院港澳辦主任夏寶龍高調敦促本港商界以實際行動與特區政府共同推進落實香港長遠發展計劃後，近日有媒體報道，財政司司長陳茂波明天將帶領獲邀的「企業代表」（包括本港主要發展商）考察北部都會區（北都會），後者並會即日簽署意向書支持及參與發展，企業之間也會簽署意向書。報道又指出，為加快相關建設，政府會用「片區」模式開發新田、洪水橋厦村及粉嶺北，並於年底前展開市場意向調查，爭取明年為首個片區招標。

上述報道帶出很多有趣的問題。政府以香港、內地、外資企業為對象舉辦「現場展銷會」，更出動財政司司長推銷，應是本港有史以來首次。政府這般「大陣仗」，可能是擔心近年發展商投地有欠積極，假若他們不看好後市，政府的北都會大計發展未如理想，不但有損政府顏面，更重要的是香港打造科研及創意產業中心的工程受挫，影響本港經濟轉型和配合國家發展策略。

北都會土地用途和經濟角色有別於傳統商業及住宅區，興建時間要盡快，融資來源要廣，政府今次組織這個「展銷會」，提供一個平台，為本港發展商、中資銀行、中資建築商以及外資企業不同界別的代表穿針引線，促成跨界別合作，未嘗不是好事，相信考察北都會只是政府宣傳動作，事前政府肯定已做了不少游說工作。

話說回來，讀者和未被政府選中的企業，也許對媒體報道的意向書實質內容和意義感興趣。意向書向來不具法律約束力，明天簽了意向書，不等於日後一定要投地，而且有份考察並有「資格」簽意向書的企業都是政府自行挑選而非公開，簽了意向書相信都不會在日後公開投地時獲優先考慮。再者，據聞政府年底前會展開市場意向調查後，明年才為北都會首個片區土地招標。一言以蔽之，政府如要測試市場水溫，稍後的意向調查應比這次考察後要參與者「畫押」（某報章用詞）的結果更可靠。

至於北都會土地招標模式，上月特首在《施政報告》中提出試行「片區開發」模式，目的是加快北都會建設。筆者記憶所及，香港《規劃標準與準則》沒有「片區」這個用語。綜合政府在不同場合發布的資訊，選出的每塊試點片區面積約10至20公頃，具商業價值，以所謂「地花」形式招標出售，區內將會提供的公共設施和基建會交由投得該等片區的發展商綜合開發，減輕政府前期的財政負擔，亦有助片區的公共設施提速落成和設計更為協調。

如筆者對「片區開發」理解正確，香港數十年前已有發展項目採用近似概念，例如太古城、沙田第一城、馬灣等，這些項目跟現時規劃中的片區主要不同之處，是它們的土地用途多為住宅和辦公室及商場，規模較小，以及部分項目土地屬發展商私有。

雖然如此，一些先行者的「片區」項目發展速度並不如理想，原因包括興建交還政府運作的公共設施需符合有關部門審批，還望政府發展新片區多加留意和提速處理這問題。

北都會的「片區」規模大、投資大，區內土地用途除了商住外，主力是創科企業，投資存在相當風險，本港地產商可算是外行，故此政府要撮合發展商、投資銀行和創科企業，希望他們成為合作夥伴，優勢互補，以集團形式參與北都會投地及發展工作。特區政府的算盤是否打得響，還得留待明年招標後始有分䁱。

地政總署前署長、香港集思會顧問