2025 年 1 月16 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

取締劏房疑慮多 管制方案待釐清

新冠疫情爆發前，公屋供求問題嚴重失衡，造就了為人詬病的劏房巿場，劏房居民的劣境甚至引起中央政府關注。2021年7月國務院港澳辦主任廈寶龍訪港時，發言表示當「國家第二個百年奮鬥目標實現的時候⋯⋯我們期盼⋯⋯現在大家揪心的住房問題必將得到極大改善，將告別劏房、籠屋」。

中央政府「落單」後3年多，特區政府終於在去年《施政報告》公布建議立法為出租的住宅樓宇分間單位（即劏房）定立若干最低要求，合標單位將稱為「簡樸房」，出租不合標的劏房即屬違法。取締「劣質」劏房的建議遭經營這類單位的業主反對屬意料中事，但大部分作為苦主的劏房戶似乎不大領政府的情，擔心未見其利，先見其害，輿論對立法手段規管簡樸房從而令劏房告別市場的成效亦提出不少疑問。筆者也有就當時建議的框架提出意見（本欄2024年10月18日〈劏房何時「清零」？〉），於此不贅。

上月初建議管制方案詳情正式出台，內容大致分為登記、認證、執行時間表和協助受影響住戶的安排。筆者日前參與一群建築、工程及測量界專業人士的討論，他們提出了不少在進行認證時面對的技術性和法律責任問題，有待政府闡釋，而現時全港約110400個劏房，最終有多少能符合簡樸房的認證要求，多少將被取締，何時告別劏房，無人可料。

一點可以肯定的，是建議中簡樸房最低內部樓面面積不得少於8方米的要求，意味約26.2% 的劏房住戶（約28400戶）（政府數據）的居處因而不合標。無論業主選擇改建這些劏房與否，這批租戶遲早也要另覓居所，他們當中有正在輪候「上樓」、有符合申請公屋資格但未有申請、也有不符申請資格的。這些住戶，尤其是屬第三類的，在未來數年將會活在居所前景不明朗的陰霾中，既不知法例何時會通過、業主會否登記及改建、何時改建、政府對不改建的劏房何時會採取執法行動、政府會否對業主執法時也通知劏房租戶，免他們被業主蒙在鼓裏、又不知政府對另覓居所有實際困難的劏房戶會「考慮提供適當的恊助」意何所指等。

政府既言執法行動會以民為本，應該在房屋局下成立跨部門管制劏房事務辦公室，除了處理劏房業主登記及認證申請，制定巡查及檢控優次外，辦公室亦要照顧受規管行動影響的劏房戶，與民政處合作，借助地區上的非牟利團體、區議員辦事處、關愛隊等，加強對劏房戶的宣傳、傳訊、闢謠，協助不合標劏房的住戶盡早找到他們經濟能力能負擔的新居所。

政府的目標是規管制度的法例在本年內通過，最快由本年第四季開始為期12或至18個月的自願登記，登記期完結後還有12或至24個月的寬限期。寬限期後，由於劏房合標與否需要執法人員實地巡查，以政府今天的財政狀況實難增加人手。況且執法行動有優次，未有登記不合標劏房的業主可能會甘冒犯官非之險繼續將這些房間違法出租。政府建議的罰則主要針對業主已登記但違反其他法定要求的情況，當局可曾考慮萬一登記反應冷淡，根據現時建議方案，當局會在寬限期過後才有所行動，做法極可能被社會視為躺平，政府既不能也不該獎勵登記，為了提升登記率，新法例應有罰則懲處被當局發現在登記期限屆滿後仍不作登記的不合標劏房業主。

根據諮詢文件資料，近九成的劏房住戶住處位於樓齡50年或以上的大廈，頗有機會成為市建局或發展商重建項目。這些劏房業主或會寄望其單位在未來數年，政府尚未採取行動前，被收購重建，因而對登記及改建採取觀望態度。本來最理想的是市區重建能提速，減少劏房滋生的溫床，但此際樓市狀況不復當年，大發展商還要在北部都會區向當局「交功課」，市建局的財政壓力增加，要加速市區重建說易行難。另一對策是規管劏房法例生效後，市建局收購單位時若確定內有逾期未登記或未取得認證而仍然違法出租的不合標劏房，可不予補償或在「房殼價」打折扣，不過市建局收購及補償政策如作此修訂能否獲得社會認同，還需要更周詳考慮。

地政總署前署長、香港集思會顧問

2025 年 1 月9 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

北部都會區的城鄉共融

北部都會區其中的新界北新市鎮及馬草壟兩地，擬議發展面積為1200公頃左右，佔整個北部都會區新發展土地逾三分之一，政府用了3年規劃及發展研究後，上月底公布初步建議，並將於下周開展諮詢立法會和向各方持份者簡介程序，以及舉辦巡迴展覽。

筆者並非規劃專家，未敢只憑一份當局發給立法會的文件（下稱文件）簡單內容，信口開河對建議指指點點，不過作為「路人甲」，面對以不同顏色顯示各建議區的不規則界線和布局（文件附件2），猶如在看一幅抽象畫。此外，當局對幾個新發展區的稱號都用上了「北」字，包括新界北新市鎮、粉嶺北新發展區及古洞北新發展區，容易引起混淆。如果當局在簡介會及巡迴展覽時能將建議的概括土地用途概念圖疊加（superimpose）在現時相同範圍的地圖，有助公眾更清楚了解今天各處將來的發展用途和定位，從而發表具體意見。例如新界北的村民和經濟作業者，自然希望當局清楚告訴他們「大學教育城」、「活力體育區」、「河畔文化谷」和「中央河谷」等是否涵蓋他們的家園和作業場地，才能向當局反映建議對他們的住屋和經濟作業可能產生的正面或負面影響，以及他們的訴求。

以上兩點意見只是有關優化建議表達形式，更值得思考的是，文件提出新界北新市鎮主要規劃及城市設計概念中的「城鄉共融」。當局不僅會悉數保留區內21條認可鄉村/原居民鄉村，透過城市設計（如調低村落周邊建築物高度）避免產生高樓大廈包圍和孤立鄉村，影響村民生活的質素和精神健康，更會讓村民受惠於全面規劃的社區、休憇和商業設施和基礎設施，甚至為村民帶來多元化的就業機會。

上述的「城鄉共融」舉措，反映了政府現在及可見將來都無意改動新界的認可鄉村制度和衍生的丁屋政策。確保此等鄉村的實體永續和受惠於新市鎮發展，對村民來說自然是絕大喜訊。對政府而言，由於已覓得足夠土地滿足未來十年住宅用地需要，減少在鄉村周邊發展的壓力，過去發展新界收地遇到村民反對的政治阻力將會大大減輕，看來好像村民、政府、社會都是贏家。

事實上，整個新界的642條原居民鄉村（北區有102條，包括擬建新界北新市鎮的21條）情況很參差，有的整條村落已棄住棄耕，有的卻搖身變成甚多非原居民租置的洋房小區，早已與城共融，有的仍有奉行建村以來數百年的祭祖打蘸賀年等傳統儀式承傳文化，及保留村中部分農地或魚塘租予佃農，有的村地則已被用作非農業用途。文件指政府就整個北部都會區的發展如何進一步推動「城鄉共融」已展開顧問研究，制定落實「城鄉共融」的指引。除非北部都會區的大部分村落情況相似，否則當局未必能制定一套適用於所有北區認可村落的標準。

政府約20年前為嘗試解決新丁屋缺地興建及樓高僅3層的丁屋耗費珍貴土地資源問題，曾與鄉議局達成共識，利用一些毗鄰新市鎮的基建設施（主要是供水及排污系統），發展多於3層的丁廈，並已物色了先導實行地點，奈何結果無疾而終。從現時新界北新市鎮和馬草壟的城鄉共融發展建議看來，政府並無打算利用這個機會在新界北新市鎮推行多層丁廈，是不欲多做多錯，自尋煩惱？

地政總署前署長、香港集思會顧問

2025 年 1 月3 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

北都片區開發許勝不許敗

新年伊始，祝各位讀者身體健康、財源廣進以外，更希望官、商、學、民，目標一致，發揮更豐富的想像力，更善用現有的資源，去陳創新，讓香港在國際舞台上綻放更奪目的色彩，讓我們以身為港人為傲。

香港過去的經濟和社會發展，與土地供應步伐、數量多寡和發展模式，有密切關係，尤以政府「賣」地安排為甚。政府的傳統基本做法，特別是商業用地和住宅用地，是先平整好土地，鋪好水電煤排污喉等地下基建，然後才推出公開市場拍賣或招標，確保土地能公平公開地為政府在市場賺取最高收益。

不過，近年全球包括香港經濟表現欠佳，香港更受中美緊張關係影響，發展商對競投商住土地豪情不再；但另一方面亦有個別新興行業向政府反映，傳統賣地安排未能切合它們的特殊土地需要，有必要改變。

政府同時希望借助市場力量興建北部都會區必須的公共基建設施，既可以避免加重政府的財赤重擔，亦可望提速落成基礎設施。

為實踐「識變、應變、求變」的指導思想，當局為北部都會區的賣地安排打算引進「片區開發」模式，選了3個位於洪水橋/厦村新發展區（12.5公頃）、粉嶺北新發展區（15.9公頃）及新田科技城（18.6公頃）的「片區」作試點。

發展局繼去年11月底邀請有關持份行業代表出席簡介會及表態支持後，本周初公布以上3個試點的「基線情景」具體發展要求，邀請市場在三個月內提交意向書，並歡迎市場在每個試點提出創新可行的建議。關於「片區開發」的利弊，筆者早前已有論述（本欄11月28日〈片區發展先聲奪人〉），於此不贅。

發展局將於本月中就邀請意向書舉辦簡介會，屆時各方持份者，特別是有份出席去年實地考察暨簡介會和公開表示支持的業界代表們，還得再次出席「畀面」發展局，場面應不愁冷清，之後發展局將於本年3月底截止接受意向書。這兩個活動的參與度是否能正確反映「片區開發」模式對市場的實際吸引力，筆者持保留態度。

最可靠的指標，是今年下半年開始至明年推出的3塊片區招標反應及結果，雖說是試行模式，這項計劃是政府制定發展策略能力的指標，許勝不許敗，萬一出現「流標」，不單政府押在計劃上的威信受損，北部都會區全盤發展包括科創部分也會受拖延，影響香港爭取成為國際科創中心的能力。

筆者可不是危言聳聽，佔地40公頃的西九文化區，可算是「片區開發」的鼻祖之一，政府原本構思是整區由單一私營中標者發展片區內所有文娛設施及基建，成本由區內的住房和商業發展收益支持，當年除了邀請發展商遞交意向書，還舉辦了設計比賽，擾攘多時，最後還是取消私營模式，推倒重來，結果西九文化區（原稱西九文娛區）的發展時間大失預算，至今建設仍在進行中。想當局已吸取了西九文化區推動文創的痛苦及昂貴經驗，避免北部都會區的科創重蹈覆轍。

有興趣投標的財團當然會明白「片區開發」模式的成功，對特區政府意義何等重要，在商言商，除非有非商業性因素考慮，財團自然會看準政府求成心切的「弱點」，在意向書中發表對本身商業利益更有利的建議，希望政府納入「片區開發」批地條款中。

香港市民當然希望政府以保障公眾利益為前設來衡量能否吸納財團意向書的建議。特區政府向商界招手發展片區之時，不要忘記向公眾解說片區發展對香港未來的重要性。

地政總署前署長、香港集思會顧問

2024 年 12 月19 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

外遊熱潮下的暗湧

去年香港新冠疫情復常後，港人多作報復式旅遊，至今以「變本加厲」形容這種消閒模式也不為過。過去一年各類媒體登載最多的廣告，不再是疫情前的推銷新樓盤，而是旅行社、航空公司、郵輪公司推銷外遊，以及發行信用卡的銀行推銷外遊消費獎賞。假如今年聖誕和新年的外遊人數破紀錄，大家應不會感到意外。

以上現象源自多個原因。在宏觀層面，反映香港社會和經濟結構面對困難和挑戰；在微觀層面，則為政府和商界特別是地產、零售、餐飲業，以及希望僱員不會快閃的其他行業僱主帶來不少煩惱。外遊本來是生活經常承受巨大壓力的港人之減壓良方，有助宣洩心中鬱結，包括無力影響政府改善施政而可能積存的怨氣（近日有媒體評論關注社會怨氣的形成），也是不看好前景、難圓置業夢的年輕市民要活在當下、及時行樂、不甘半生當「樓奴」和「職奴」的表現。對政府而言，市民外遊行樂散心，雖可減低了「由治復亂」的風險，甚至向國際間證明港人出入境自由和社會安穩，實現「由治及興」的「治」，但港人外遊潮影響本地消費和經濟，「由治及興」中「興」那部分就似乎力有不逮。

大量港人外遊消費不菲，若果目的地是內地，總算是香港對國家「內循環」經濟略盡綿力；但若是前往海外地方如大熱門的日本、歐洲等地花錢，大量港元外流，決非港元國際收支平衡之福。香港回歸後，大陸遊客成了我們的主要客源，日前中央宣布深圳市民來港可「一簽多行」，帶來更多內地遊客，雖可裨益發展商管有的商場和酒店生意，但仍離不開「內循環」經濟。有意見指旅遊業和相關行業認錢不認人，哪管旅客說普通話或是英語，哪管花的是人民幣還是歐羅，只要有錢進賬就行。話倒不是這樣說，香港自2019年動亂及其後近4年因新冠疫情「封關」和受地緣政治影響，已流失大批居港外僑和歐美澳旅客，假如香港街頭巷尾的遊客清一色是深圳河以北的同胞，香港還能自詡是國際城市和中西文化交流中心嗎？

假如有人覺得「北水南調」，內地客源源不絕已餵得我們旅遊產業飽飽的，香港政府和旅遊發展局就無謂費煞思量花費公帑在海外說好香港故事和搞國際級的盛事推廣旅遊，也毋須呼籲的士司機自發學習簡單的阿拉伯語會話，和在遊客區添加阿拉伯文的標誌。故此，當局還要致力擴大旅遊業的「外循環」成份，爭取內地以外的遊客和他們帶來的外滙，收窄因港人外遊流出港元與外國來港遊客帶來外幣的國際收支平衡。北京剛公布全面放寬外國人過境免簽政策，雖然目的是方便更多外國人到中國大陸旅遊，特區政府、旅發局及旅遊業界也應探討如何招徠這些旅客順道來港一遊，做大香港旅遊產業這個餅。

愛好旅遊是香港人的DNA，隨着更多港人退休，而且現今年輕人的人生觀和價值觀有別於他們的上一代或上二代，外遊潮是不會逆轉也不該遏阻。港人外遊對香港未來發展雖然有危但亦有機，外遊可以擴闊年輕人的國際視野，筆者呼籲他們吃喝玩樂以外，還可在旅途中多觀察當地的智慧及綠色城市規劃和管理、房屋建設、自然環境保護、可持續發展模式、國民教育和修養等，充實自己，回港後以親身體驗和所見所聞，參與政府不時在各政策範疇進行的公眾諮詢，為建設香港未來發聲，旅遊就變得更有意思了。

地政總署前署長、香港集思會顧問

2024 年 12 月5 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

無處不旅遊

新冠疫情復常後，政府用了大量公帑催谷旅遊業復甦，包括以「盛事之都」為題資助大型文化體育藝術活動和不同主題國際論壇及高峰會等，務求吸引海外遊客。這個策略是否「本大利小」現時可能言之尚早，不過早前國務院港澳辦主任夏寶龍號召香港旅遊產業要做到「無處不旅遊」，頓時一言驚醒夢中人，相關單位急急在另一層面動腦筋，全港十八區「尋寶」，發掘各區具有潛質的旅遊景點，並優化現有設施活動等，增加宣傳，豐富訪港旅客的體驗。

上周舉行的香港高爾夫球公開賽，主辦單位率先響應夏主任呼籲，把賽場18個球洞分別以全港18區命名，並在場內展示介紹每區特色的二維碼，讓外地來港觀賽球迷和參賽者產生興趣「落區」遊玩。雖然高球迷對在港作深度遊的意欲有多大難以量度，但高球會此舉總算創意可嘉。

跟舉辦盛事吸客相比，推廣「遊在區區」可算是「本小利大」，因為每區總有一些既已存在的旅遊資產，包括自然景觀、節慶活動、特色小區、文物古蹟，政府、旅發局、區議會、地區團體只需透過「包裝」、宣傳和管理，強化它們對外地遊客（特別是外國遊客）的吸引力。

以香港地質公園為例，西貢的六角形岩柱石群存在了一億四千萬年，其旅遊景點價值絕不遜於北愛爾蘭舉世知名的巨人堤道（Giant’s Causeway），如果沒有政府十多年前努力使之取得聯合國教科文組織世界地質公園的地位，提升其國際知名度，善用這天賦的旅遊資源，今天又怎會獲得全球遊客垂青？

另一例子，香港一向以美食作為旅遊賣點，粵菜菜式亦被列入香港非物質文化遺產名錄，外來遊客除了享受美食，也許有興趣了解這些美食的製作過程和學習製作。薄扶林的中華廚藝學院雖說「肩負起弘揚中華飲食文化的使命，為海外旅客提供廚藝興趣班」，可是中心網頁有關興趣班的詳情欠奉，只提供聯絡電話，旅發局的網頁也沒有相關資料，未知中心是否只接待旅行團？難道海外旅客要出發來港前打長途電話報名訂位？看來中心要更積極表現香港好客之道和履行其使命，為帶動「無處不旅遊」盡一分力。

提升地區景點吸引力最經濟但有效的一招，就是以多國語文解釋及介紹區內景點和活動。比起全球很多旅遊熱點國家，香港有英語普及的優勢，但在不少旅遊景點卻欠缺英語解說，遑論其他外語。外國遊客參觀有關中國和香港傳統文化的景點，只是觀其然卻不知其所以然，令他們的體驗和獲得的知識大打折扣。

筆者最近到日本金澤一遊，觀察到一個算不上是外國人必到的景點「老舖（日版雷生春）紀念館」，竟有提供以掃描二維碼下載的六種外語簡介。反觀香港，香港旅發局的網頁雖也提供中英語以外的11種外語版，但在地區層面，絕大部分值得向外國遊客推介的文化、宗教設施和活動，頂多只有中英雙語的文字介紹，有些連英語也欠奉。要向世界用外語說好香港故事，要發揮現有旅遊資源的潛能，不能單靠英語溝通，還要加上其他語言，例如法語、西班牙語、阿拉伯語、日語、韓語及泰語等。以香港寺廟為例，香港每座寺廟的歷史、建築風格、供奉的神明等，都蘊含豐富的故事材料，但可能由於寺廟管理層認為不宜將膜拜聖地旅遊化，不提供此等文物的文字介紹，非信徒的遊客只會視寺廟為打卡點。假如政府能在現場或線上提供外語介紹，肯定會吸引外國遊客駐足細味，大大提高這些寺廟的觀賞價值。

此外，外國不少城市的旅遊局都有為個人遊設計的建議觀光路線圖。除了顯示連接各景點的走線，還有前往景點的公共交通工具、參觀景點和參加活動所需時間，以及約莫所需交通費等。香港旅發局可為全港18區每區設計一份這樣的景點路線圖，讓遊客知道太平山以外還有鳳凰山，銅鑼灣以外還有后海灣，按圖索驥，無處不旅遊。

地政總署前署長、香港集思會顧問

2024 年 11 月28 日
刘励超 原载信报专栏「天圆地方」

片區發展先聲奪人

繼早前國務院港澳辦主任夏寶龍高調敦促本港商界以實際行動與特區政府共同推進落實香港長遠發展計劃後，近日有媒體報道，財政司司長陳茂波明天將帶領獲邀的「企業代表」（包括本港主要發展商）考察北部都會區（北都會），後者並會即日簽署意向書支持及參與發展，企業之間也會簽署意向書。報道又指出，為加快相關建設，政府會用「片區」模式開發新田、洪水橋厦村及粉嶺北，並於年底前展開市場意向調查，爭取明年為首個片區招標。

上述報道帶出很多有趣的問題。政府以香港、內地、外資企業為對象舉辦「現場展銷會」，更出動財政司司長推銷，應是本港有史以來首次。政府這般「大陣仗」，可能是擔心近年發展商投地有欠積極，假若他們不看好後市，政府的北都會大計發展未如理想，不但有損政府顏面，更重要的是香港打造科研及創意產業中心的工程受挫，影響本港經濟轉型和配合國家發展策略。

北都會土地用途和經濟角色有別於傳統商業及住宅區，興建時間要盡快，融資來源要廣，政府今次組織這個「展銷會」，提供一個平台，為本港發展商、中資銀行、中資建築商以及外資企業不同界別的代表穿針引線，促成跨界別合作，未嘗不是好事，相信考察北都會只是政府宣傳動作，事前政府肯定已做了不少游說工作。

話說回來，讀者和未被政府選中的企業，也許對媒體報道的意向書實質內容和意義感興趣。意向書向來不具法律約束力，明天簽了意向書，不等於日後一定要投地，而且有份考察並有「資格」簽意向書的企業都是政府自行挑選而非公開，簽了意向書相信都不會在日後公開投地時獲優先考慮。再者，據聞政府年底前會展開市場意向調查後，明年才為北都會首個片區土地招標。一言以蔽之，政府如要測試市場水溫，稍後的意向調查應比這次考察後要參與者「畫押」（某報章用詞）的結果更可靠。

至於北都會土地招標模式，上月特首在《施政報告》中提出試行「片區開發」模式，目的是加快北都會建設。筆者記憶所及，香港《規劃標準與準則》沒有「片區」這個用語。綜合政府在不同場合發布的資訊，選出的每塊試點片區面積約10至20公頃，具商業價值，以所謂「地花」形式招標出售，區內將會提供的公共設施和基建會交由投得該等片區的發展商綜合開發，減輕政府前期的財政負擔，亦有助片區的公共設施提速落成和設計更為協調。

如筆者對「片區開發」理解正確，香港數十年前已有發展項目採用近似概念，例如太古城、沙田第一城、馬灣等，這些項目跟現時規劃中的片區主要不同之處，是它們的土地用途多為住宅和辦公室及商場，規模較小，以及部分項目土地屬發展商私有。

雖然如此，一些先行者的「片區」項目發展速度並不如理想，原因包括興建交還政府運作的公共設施需符合有關部門審批，還望政府發展新片區多加留意和提速處理這問題。

北都會的「片區」規模大、投資大，區內土地用途除了商住外，主力是創科企業，投資存在相當風險，本港地產商可算是外行，故此政府要撮合發展商、投資銀行和創科企業，希望他們成為合作夥伴，優勢互補，以集團形式參與北都會投地及發展工作。特區政府的算盤是否打得響，還得留待明年招標後始有分䁱。

地政總署前署長、香港集思會顧問

2024 年 11 月15 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

打通官商經脈 發展有望提速

近年陰霾籠罩樓市，發展商對競投政府、港鐵和市建局土地持審慎態度，出現多宗賣地流標。在市場經濟追求至高回報原則下，發展商不願「高價」追地可以理解，坐擁土地儲備的發展商亦不急於投地，甚至可能私底下擔心政府大力開拓土地應付長遠發展需要，會影響他們土地儲備的升值潛力。

然而，今屆政府指過去樓市不景時，昔日政府放下造地工作，造成日後樓市復甦卻缺地建樓的後果。為免歷史重演，政府多次重申在北部大都會區的開拓和重整土地工作，會按原定時間表進行，只是交椅洲填海計劃會減慢步伐。經濟學者和市民關注焦點則落在賣地收入減少會加劇政府財赤，影響政府在房屋以外的公共服務，以及樓價超貴與劏房問題何時方能解決。

就在官、商、學、民之間對造地工作緩急與面積多寡意見不一之時，先有前特首梁振英拋出香港是否造地愈多愈好，和土地會否供過於求的問題；後有國務院港澳辦夏寶龍主任與特區政府高層和工商界人士（以地產界最矚目）在深圳座談，敦促工商界以「實際行動」詮釋愛國愛港，共同推進落實長遠發展規劃。有時事評論解讀中央要求發展商支持政府，積極參與投地，避免房地產這條香港經濟重大支柱斷裂。

行政長官李家超早前說，政府必須有土地主導權，否則此權就變成「在利益藩籬的控制之中」，令人想起多年前坊間流行一時的「地產霸權」熱話。其實，土地買賣要雙方「你情我願」，一隻手掌拍不響，政府固然有權決定何時推出何地和推地面積多少，還有加入不受發展商歡迎的特別賣地條款（如預留地方興建安老院舍、社區會堂等），但發展商若覺得招標項目中太多發展限制，不符商業利益，甚或未能「賺到盡」，大可不入標，又或出價時把地價大打折扣至政府不願接納的水平，這個話語權又算不算是「霸權」？政府的「行政主導」又是否一定能夠達成「以結果為目標」？

「香港好、商界好；商界好、香港好」，社會無謂抱着「官商博弈」，或是反過來「官商勾結」的前設，來看待土地供應問題中的雙方關係，官商合作才能達成雙贏，才會造福香港。政府要主動出擊，虛懷若谷，多聽業界聲音，多吸納民間智慧，而非單憑一己良好但離地的意願，或視賣地條款要求或限制如聖誕樹燈飾，掛得愈多愈好。政府過去數個涉及土地的大型發展項目，例如西九文化區和啟德郵輪碼頭，就是因為政府最初的如意算盆打得太響，發展商難以接受，結果「一拍兩散」，項目蹉跎多時，偌大的地皮長期曬太陽，平白損失了難以計算的經濟和社會效益。

政府過去處理一些特殊建設項目，在未正式招標前，有邀請業界呈遞意向書（EOI）「熱身」的做法，一來測試市場水溫，二來可吸納市場意見，令招標條款更貼地、更可行。此外，政府還有其他諮詢渠道，包括城規會、地產建設商會、土地及建設諮詢委員會、專業團體和有關業界商會。

不過，筆者在職時的經驗是，後者的角色較為被動，主要是認許（endorse）政府準備出台的計劃和措施，可能是政府不大想太多意見造成「節外生枝」。其實政府應嘗試擴大這些團體參與擬定計劃和措施的空間，有助它們出台後推行更順暢。特首常說，香港現已脫離「由亂及治」，進入「由治及興」，如政府在「治」方面多下工夫，如商界對夏主任的告誡放在心上，則「興」期可待。

地政總署前署長、香港集思會顧問

2024 年 11 月8 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

再來土地大辯論?

自香港回歸後，歷屆政府均在《施政報告》（1998、2011、2013、2022）提出需要開拓更多「生」地，建立土地儲備，以滿足長遠發展需要。不過，土地短期供應短缺，政府「撲火」還來不及，唯在「見縫插針」、「盲搶地」等情況下，建立土地儲備似乎只是良好意願而已。

2018年時任特首林鄭月娥委任土地供應專責小組主持「土地大辯論」，其後小組報告建議政府應持續造地及建立土地儲備，均被政府接納。

林鄭月娥更力推交椅洲人工島造地大計，卻被反對者指為「倒錢落鹹水海」。2022年李家超接任特首後，政策方向維持不變，去年在《施政報告》中宣布，預計至2048年的整體土地供應減去預計需求，將可建立最少1000多公頃的土地儲備，是特區政府首次為建立土地儲備的策略，提供較實在的落實時間和數量指標。

因着過去幾年整體經濟環境改變，加上私人樓宇落成量增加，市民對入市持觀望態度，發展商對政府、港鐵及市建局的土地招標反應冷淡，政府賣地收入劇減導致財政盈餘收縮。面對這一籃子因素，社會陸續有聲音認為，政府毋須急於動用大量財政資源開發土地，予人「土地大辯論」重啟的感覺。近日最矚目的言論是前特首梁振英於網上以〈慎防供過於求〉為題撰文，指未來土地房屋供應量並非愈多愈好，過量供應會對私人資產、社會資源、金融制度和政府穩健財政產生負面影響，政府要拿捏未來房屋需求量，盡量做到供求平衡。其後，梁振英又以〈因為不是免費的〉為題撰文，忠告低密度發展的規劃是有財政代價，「社會要有通盤和細緻的考量……拿捏好準繩」。

現任特首李家超迅即回應指造地和供應是兩回事，不斷造地，可讓當局在有需要時可快速推出市場，沒有即時需要推出的土地則列入土地儲備。李特首又指出，政府對於造地和推出土地會持謹慎態度，「嚴肅地按數據分析來判斷供求的需要，有序、平穩」，希望香港的土地房屋健康發展。梁振英連日發文回應，有媒體形容這是兩代特首隔空開火，又有學者為兩人重啟土地辯論作出背後的政治解讀，為政商界提供了私人飯局間的「吹水」材料。

梁振英在其中一篇帖文呼籲政府「建城造地要科學和專業」。筆者不具專業資格，難以就此方面評論政府過去和現在的有關工作是否不夠科學和專業，惟回顧特區過去27年經歷的遭遇，不少影響土地房屋規劃及建設的事情，都不是科學和專業可以推算出來。誰能預計席捲全球的金融海嘯和風暴？誰能預見「佔中」和「修例」行動？誰能預知禽流感和新冠病襲港？

有一點可以肯定的是，未來世界會出現更大更急的自然和人為變化，特區政府可以做和應該做的是多走幾步，提高現行研究造地工作和資料的透明度，更加開誠布公，讓大眾參與制定未來10年以至20年基於不同假設場景（緊貼國家每個5年計劃）而推算出來的土地需求增減量。雖然今天科學不論有多先進，也不能確保這些假設一定準繩，但若民眾有機會參與、認同和支持，政府和市民「榮辱與共」，盡量避免效率低的土地大辯論，對「由治及興」也是出了一分力。

地政總署前署長、香港集思會顧問

2024 年 10 月18 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

劏房何時「清零」

行政長官前天公布新一份《施政報告》，內容從「一國兩制」談到「精神健康」，不同持份者各取所需，各抒己見。不過，從過去兩日鋪天蓋地的媒體報道、社會評論、市民提問特首內容所見，民生問題，特別是「劏房」問題仍是市民關注之首。政府打算立法制定出租「劏房」的最低標準，合標的稱之為「簡樸房」，不合標的將透過懲處違法的業主予以取締，住在違規「劏房」的租客則免受刑責。

受以上方案影響且最感「切膚」之痛的並不是「劏房」業主而是租客。政府估計現時有約11萬個「劏房」住戶，部分符合「簡樸房」標準，但由於在現階段政府不宜進行「凍結調查」，亦無意於通過有關法案後進行，將來被界定為「劏房」的實際數目和居於其內的人口數字，以及其他可作調研的資料無從得知。

這些「劏房」一旦面對執法行動，居民有3個選擇：一是遷往屆時必會「坐地起價」加租的「簡樸房」；二是遷往其他暫未列入執法行動對象的「劏房」，「住得一日過一日」；如果有關居民已在輪候「上樓」名冊內，第三個選擇是期望獲政府安置優先入住過渡性房屋或簡約公屋。行政長官日前亦重申，政府一貫的政策是一定不會讓受遷拆影響的居民「無瓦遮頭」，問題是政府能及時提供足夠數目的公營房屋單位給這些居民嗎？若有輿論支持和財政狀況許可，政府還可對有切實需要的「劏房」住戶發放一次性的搬遷特惠津貼。

《施政報告》指出有11萬個「劏房」住戶，未知當局已否準確掌握到他們的地理位置，相信大部分應是位處市區的失修高齡樓宇內。若果該等樓宇已被或將會被納入舊區重建計劃內，可能會對推行市區重建計劃產生一正一負的影響。

從正面看，若「劏房」業主持有的樓宇已被巿建局選中為重建項目，不會花錢把「劏房」改為「簡樸房」，而是快點把取締了的「劏房」交吉賣給市區重建局以獲取更高的補償，而收購過程及時間亦因而提速提效。從負面看，擁有「簡樸房」的業主有了政府的認可，除非市場需求急劇下滑，否則未必會有足夠誘因促使其速售單位予市建局，因此拖慢舊區重建進展。房屋局應多與市建局溝通，讓舊區重建和取締「劏房」相輔相成。

至於取締「劏房」的力度和速度，《施政報告》 指政府會設定足夠的寬限期，並會配合市場上「簡樸房」的供應，以及公營房屋的供應和政策，把「劏房」分批有序處理。《施政報告》訂下了新指標，在2025/26年度，差餉物業估價署會查核不少於1000個「劏房」戶的業主有否觸犯針對規管租賃的罪行。就算作保守假設，現時11萬個「劏房」只有20%屬於違法，其中一半業主不再出租這些「劏房」，以每年抽檢數量計算，政府豈非要花約11年才能確保「劏房」清零？

香港是全球出生率最低的地方之一，我們今天的年輕人和小朋友是他日香港的棟樑。既然是「稀有動物」，社會理應為他們提供一個良好的家居環境，讓其身心健康快樂成長，可是他們其中有多少人被迫在「劏房」成長？政府投放大量資源在教育，可否也為改善影響下一代成長至為重要的居住環境展示更大決心？

地政總署前署長、香港集思會顧問

2024 年 8 月16 日
劉勵超 原載信報專欄「天圓地方」

馬路與天路

香港地少車多，總數2241公里的行車道路（港人稱「馬路」）充斥着813000部車輛，雖未出現其他國際城市經常交通嚴重擠塞的問題，但擴闊現時舊區內交通繁忙的道路和在新發展區建造新道路以應付新增人口的需要，有違綠色可持續發展原則。興建更多柏油或三合土馬路，削弱了香港建設「海綿城市」的能力。維修被高汽車流量損壞的馬路，政府每年又得花多少錢？

「低空經濟」可分為兩個層次，一是在離地數百米的天空，建立飛行走廊，有學者稱之為「天路」，供小至中型遙距控制的無人駕駛飛行器行駛，避開馬路上的交通擠塞，達至提速提效。為了應對未來天路也可能出現交通擠塞的問題，走廊可用不同的飛行高度區間劃出多層的「天路」，達至提量。這類俗稱「無人機」的主要商業用途，是運送包裹、外賣、藥物、急件等物品，操作成本比有人駕駛貨車運送的模式為低，不過過去新冠疫情衍生的眾多電單車送外賣速遞員的飯碗，會否被新興的「低空經濟」砸破呢？

「低空經濟」的另一層次，是利用比無人機使用的「天路」更高但不超逾1000米的上空，開放給有飛行員或無人駕駛的載客（一般是四名）電能垂直升降飛行器（英文簡稱為eVTOL）使用。比起直升機，eVTOL是零碳排放，飛行噪音更低，建造、維修和操作費用更低，收費更便宜，對於爭分奪秒的商務行政人員，不失為直升機以外的一個選擇。eVTOL亦為旅遊業帶來新的空中漫遊節目，吸引顧客。

「低空經濟」並不是紙上談兵。無人機的技術、設計日趨完善，商業用途亦日益擴大。美國電商亞馬遜早於2020年已獲當局發牌以無人機在加州送貨，並宣布今年年底在意大利和英國引進這種服務。我國更遲來先發，今年2月深圳一架無人駕駛的eVTOL「空中的士」試飛珠海成功；一個月後，廣州亦有「空中的士」成功穿梭於高樓大廈密集的珠江新城CBD。大灣區成為全國「低空經濟」領頭羊，指日可待。特區此時還不投入，更待何時？

特區政府應加快從商貿、貨運、客運、交通管理、緊急服務等角度研究無人機及eVTOL在港運作的技術可行性，以及「低空經濟」在香港發展的潛力。珠玉在前，當局可向海外城市和內地省市（特別是一河之隔的深圳）取經，希望特首於今年的《施政報告》闡釋推動「低空經濟」的政策方向和支援這新興行業發展的實質措施，充實香港作為綠色智慧城市的內涵。如政府為「低空經濟」開綠燈，河套區港深創新及科技園區、新田科技城以至整個北部都會區和交椅洲人工島的規劃都要預留「天路」和土地給大大小小的無人機停泊和裝卸貨物。至於載客的eVTOL，跟直升機一樣，最合適上落乘客的地點莫過於甲級寫字樓的天台，當局可能要審視《建築物條例》對這種構建物的規限程度，盡量方便發展商興建eVTOL的停機坪。此外，飛行工具和飛行限制範圍與高度等屬民航處管轄，經濟效益評估是商務及經濟發展局的責任。「低空經濟」是跨局跨部門的課題，看來特首又要成立一個專班了。

地政總署前署長、香港集思會顧問